《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(三)

由於我們的按揭利率其實被美國的利率牽引，因此較被動，但亦可在與銀行訂立按揭時多作比較。另一方面，就是從租金回報率著手：

租金回報率 =（年租金收入 ÷ 買入樓價）

若買入某單位前，已預計該單位較難租出，那麼購入前便要小心。要學懂評估租金收入，主要是靠經驗和資訊掌握，多睇樓有助提升經驗，而地產經紀則是一個很重要的市場資訊來源。因此專業的投資者一般都和經紀建立了良好的關係；當然，投資者亦應具備獨立分析的能力。

另外，將一個單位分割成多個單位分租，亦能提升整體回報率。

低息環境容易出現供平過租

決定回報率的另一個因素是買入價，切忌為「心頭好」付出過高的買入價，在買入前可以利用原有單位或同類單位的租金作計算；若果回報率太低，即意味著買入價過高。

這計算方法無論是買樓自住、長線投資、短線投資，都可用來評估買入價。若果能以低於合理價買入，便能帶來更高的回報率，甚至提供源源不絕的現金收益。在低息的環境，供平過租的情況較易發生，但當利息開始調升時，就較少出現。

因此，若單位只是由於低息環境引至出現「供平過租」的情況，並不代表買樓一定著數，亦不代表以便宜的價格買入單位，因為低息環境下的「供平過租」不能反映樓價的平與貴，只代表一種現象：「利息很低」，因而令短期的供樓成本較少。

然而，供樓時間可長達20年，因此不能單以數年的支出作評估，故此，若是買樓自住或長線投資，只因低息環境引至的供平過租，並不能成為購入物業唯一的理由。

重溫：
【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(二)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1985
【聰明投資地產策略(四)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2029

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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