商場迷你戲院如雨後春筍 兩大老牌戲院皇豪華要改建
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
兩間老牌戲院計劃改建
單單是2018年，就有兩間老牌戲院，被財團計劃改建。
當中位於北角英皇道277至291號的皇都戲院大廈，樓齡已達66年，當中戲院部分由於擁有飛拱建築特色，早前獲古物諮詢委員會評定為一級歷史建築；不過一樣難逃被拆命運。
新世界申強拍皇都
成功收購該廈逾八成業權的新世界發展（00017）在10月宣布，就皇都戲院大廈向土地審裁處申請強拍，希望藉此統一業權以進行重建。
整個項目是由住宅、商場及戲院三部分組成，地盤面積約35,000平方呎。
項目於1952年落成，當時名為璇宮戲院，1957年易手後改名為皇都戲院。
戲院有逾1,300個座位，除了擁有飛拱建築特色，外牆亦有《蟬迷董卓》立體浮雕。
項目整體估值高達31億元，為全港歷年來最高估值的單一強拍項目。
有消息指，發展商可將地段重建為商業或住宅物業，但考慮到皇都戲院屬本港碩果僅存的戲院建築，而且是一級歷史建築，故有意將項目打造為北角新型地標。
新世界早前表示，會積極考量如何保存前皇都戲院的精髓，但由於項目已進入強拍程序，集團在未能詳細勘察現況及結構之前，未能落實任何發展方案。
不過，新世界表明將與民間團體合作，展開一系列社區活動，徵集一代港人的集體回憶。
據了解，皇都戲院自1997年結業後，昔日的堂座部分一直用作桌球室，而原來的超等座則長期遮蓋，目前難以得知建築物的結構狀況。
至於住宅部分，由於樓齡已達60年，現時已極為殘破，極可能需要清拆。
有業內人士指出，有關地皮是「舊契」項目，規劃用途為「住宅或商業」地帶，作住宅發展地積比率可達10倍，可建樓面面
積可達35萬平方呎；若作商廈發展，地積比更可達15倍，可建樓面面積可超過50萬平方呎。
以整體估值31億元計算，即是每方呎樓面地價超過8,600元；若作商廈發展，每方呎樓面地價近5,800元。
戲院大王擬改建豪華
另一間即將消失的老牌戲院，為旺角豪華戲院。
據城規會資料顯示，由人稱「戲院大王」的陳俊巖家族等持有的旺角道4至4A號物業豪華戲院，於去年11月申請改作商店、服務行業及辦公室等商業用途。
申請文件顯示，項目地盤面積約12,000平方呎，建議以地積比率9倍重建，計劃發展單幢24層高銀座式商廈，包括2層地庫和3層平台，料最高可重建樓面約11萬平方呎。
當中，停車場設於地庫，而地下至2樓3層平台將發展商舖及食肆，涉及樓面約30,000平方呎，其餘約78,000平方呎則為辦公室樓面。
翻查資料，豪華戲院屬新寶院線旗下四間戲院之一，於1991年開業，全院只得兩個影院，但就各有960個座位，座位總數達1,920個，冠絕全港。
同時，其票價亦比其他戲院為低，但不設網上售票，需親身到戲院的售票處劃位購買。
此外，戲院的裝潢亦不時尚，仍停留於80年代的特色，對年輕人來說無甚吸引力，故近年來票房都不太理想，有街坊更笑言「買一行位和包場沒太大分別」。
資深測量師張翹楚分析指，戲院本身並不是一門十分賺錢的生意，戲院的價值，在於可帶動整個商場的人流，同時令商場的消費娛樂多元化一點。
單幢戲院乏商業效益
但如果一幢建築物只做戲院，根本「圍唔到皮」，所以只做戲院一定「死得」，一定要成為商場的一部分，和餐飲等行業互相協同方有生機。
更重要的是，戲院動輒要用上數千呎甚至萬呎的空間，而且需要高樓底，明明兩層的空間要變為一層，在商業角度而言絕對不划算。
所以不少戲院都設於商場較偏的樓層位置，而就皇都戲院及豪華戲院而言，出路的確只有拆卸重建，改變用途。
張翹楚認為，皇都戲院位處北角區，周邊有不少新住宅落成，做商廈或商場一定有價值，加上發展商的市區重建經驗豐富，按理可以改革成為港島東一處新型地標建築物。
至於豪華戲院，美其名位處旺角，但位置絕對不吸引人流，而且離同區地標建築物朗豪坊有一段差距，即使改建用途，都只是服務周邊民居為主。
特別是近年附近大角嘴不少單幢新樓入伙，如果將項目發展成民生消費區，會是一個出路。
商場迷你戲院 如雨後春筍
雖然大型戲院買少見少，不過近年依然不斷有新戲院登場，而且大多數都是設於具規模的商場內。
以「荔枝角唯一戲院」為噱頭的D2 Place CGV戲院，設於D2 Place二期，共有四個主題影廳，提供472個座位，包括全港首個以韓星為主題的「孔劉電影館」，以及270度三屏全景放映。
另外，嘉禾院線進駐新蒲崗越秀廣場，全新戲院命名為嘉禾啟德，現已試業中。
戲院共設有2個影院，但只提供203個座位，是豪華戲院的十分之一規模，名符其實是迷你戲院。
新界區都有新戲院，當中位於屯門市廣場，嘉禾院線旗下的全新戲院「StagE」，2018年中正式開業，戲院佔地30,000平方呎，提供400多個座位。
MOVIE TOWN重建耗時十年
不過要數最有代表性，一定是沙田新城市廣場的「MOVIE TOWN」，是MCL旗下的新戲院，於2018年中正式開幕，佔地逾30,000平方呎。
「MOVIE TOWN」大樓三層高，共七間放映院，合共提供1,700個座位，為去年最大規模的新戲院。
事實上，該地段於2007年UA沙田宣布拆卸重建後，因大業主新鴻基地產（00016）與政府在補地價問題上有爭議，拉鋸近10年仍未能完成重建，更曾暫停興建大型IMAX戲院計劃。
至2016年，政府完成圖則審批，新地終放棄原有計劃，決定原址重建戲院。
