投資REIT的6大重點｜龔成專欄

REIT會買入不同類別的物業，同時進行管理，並將「租金」分派給投資者，令投資者如同買樓收租一樣。
一般REIT主要投資在各類型的房地產，例如服務式住宅、酒店、商廈、停車場等，主要的回報來自租金收入。

理想的收息資產

REIT被要求將「可分派收入」的九成作為派息，可以滿足派息比率高的要求。租金穩定，回報同樣穩定，REIT就成為理想的收息資產。
自己買樓收租好，還是買REIT收息好？其實各有利弊。
REIT優點包括入場費較低、買賣較容易和靈活、毋須自己管理、減少集中在單一物業風險、較易投資到不同類別的物業。
而REIT缺點也不少，例如管理權交給REIT管理層、投資者依靠管理層的質素和眼光、價格受投資市場影響而較波動、物業無法自住/自用、物業無法進行加按。

考慮REIT利弊以外，投資前也要分析六大重點：
（一）過往五年派息情況；（二）物業的類別、位置和質素；（三）租金情況和出租率；（四）租金的長遠增長力；（五）現時地區物業的大環境分析，以及（六）負債結構如何。
現時香港上市的REIT不少，包括陽光房地產基金（00435）、置富產業信託（00778）、泓富產業信託（00808），領展房產基金（00823），富豪產業信託（01881），冠君產業信託（02778）等。
由於投資REIT如同買樓收租，投資者要先了解該物業的情況如樓宇質素、樓價、租金回報等，再決定是否投資該REIT。

近年在港上市的REIT表現較弱，主要是受三個因素影響：
（一）外圍利率高，市場對要求回報增加以致基金價格受壓；
（二）出租率略有下跌；
（三）租金有下跌壓力。

長遠基金價格慢慢好轉

第一個因素，必須要到美國減息數次後才會好轉。雖然美國不斷推遲減息，但若投資者以長期眼光分析，減息是方向，故長遠REIT基金價格會慢慢好轉。
至於第二及第三個因素，就要看香港市道的回勇情況。
香港人消費模式改變，會影響部分REIT，例如趨向網購及北上消費。
不過香港人一向貪新鮮，因此部分人北上消費並不是長期性的。當然，也有部分人會成為一個長期消費模式。

因此，這部分會對REIT有影響，但又不用過分看淡，認為REIT完全無價值。
另外，近年香港經濟疲弱，影響寫字樓的租務情況，相信短期仍難好轉。惟經濟有週期，香港始終有獨特地位，稅率低也是吸引之處，故料長遠仍會改善。