90後護士準婚夫婦 月儲$38,000 想兩年內買私樓 按揭預算點安排｜理財個案｜財智姊妹淘｜經一專欄

撰文：余淑穎Suki Yu @ 財智姊妹淘｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

90後護士準婚夫婦理財個案

分析個人財務及婚開支安排

從Cherrie和Kit的個案中，基於二人計劃今年年底結婚及預算花費15萬元作婚禮開支，因二人也預備在2020年初才置業所以在現時手持的流動現金和投資，相信婚禮開支只要在預算前後20％之內也沒有太大影響二人置業的首期安排。兹因二人均為護士專業，在擁有每月平穩收入及個人平均開支也界乎收入的理想水平25-45%的情況下，二人還可每月合共儲蓄約3.8萬〔Cherrie約2萬加Kit約1.8萬元〕作置業首期之用。

如何配置現有資產及運用時間儲蓄首期

首先配置二人現時持有資產，因股票和債券市場擁有高波幅和高風險的特性，往住投資者較難掌握理想的回報作預留資產。既然二人已決定此投資資產是首期一部份，我個人建議當現有股票和債券投資的回報升多至5％時，將股票和債券投資的資產續一贖回至港元儲蓄户口，預計股票和債券資產加上5％回報後約有36.7萬元。

而二人合共的人民幣定期為27萬元，以一般銀行提供人民幣定存2.5％年息預算，本加息後人民幣總值為27.6萬元，以現時兌換率1:1.5換算港元約32萬元。若果再加上二人現手持的22萬元，減去預算花費15萬元作婚禮開支之後，在置業首期上可餘下76萬元的儲備。

月供基金形式投資儲蓄

同時我建議二人可好好利用現在還未置業約24個月的時間，將二人有能力每月合共可供儲蓄約3.8萬去以月供基金形式投資儲蓄，在投資風險上可選擇80％或以上偏低風險的定期收息的國家債券基金作重點投資，餘下的絕少部份投資便可選擇現時持續向上但較高風險的歐美籃籌科技股票基金。

若以年度平均5%回報來預算，預計到2020年初二人可運用的總資產約180萬元我建議二人可選擇購入自住物業時，盡量優先考慮購入一手樓盤！若是沒有太大個人居住質素要求的情況下，現今的一手樓盤可以省去一些番新裝修及基本家電的開支。

購入一個550萬元單位首期及按揭預算安排

樓價：550萬元
首期：110萬元 (樓價的30％) ….A
地產代理佣金：5.5萬元 …..B
印花稅：16.5萬元….C大
置業支出總額：(A+B+C) = 132萬元

當二人聯名申請物業按揭貸款時，一般銀行除了根據二人當時的資產情況外，還會考慮二人的職業、每月入息及負債情況去決定批核結果！在一般情況下，客戶的負債記錄良好，銀行會按申請人每月入息的35至40％厘定為可供款的合理水平。同時銀行也會就客户的按揭申請來內部進行有關〝供款壓力測試〞，去嘗試預測在急劇加息的環境下，客戶的總按揭開支是否在現時每月入息的50％為上限標準！

按揭金額：440萬元
還款年期：30年
按揭利率：3％ (預算兩年後低幅度的加息情況下)
每月供款：$18,550

總結置業後的財務及資產狀況

購入自置物業後，減除一些置業衍生的律師費及雜費後，夫婦二人將餘下約45萬港元的資產。若可自行將投資取向調低，將餘下資產被視為來對沖日後因置業後加息的壓力，家庭開支增加的風險或婚後小寶寶的誕生作儲備！當然Cherrie和Kit可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃二人的理財計劃！

編按：作者余淑穎為美聯金融集團高級副總裁（讀者如有理財問題，可電郵至[email protected]）

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