80後夫婦方便兒子升小 搬屋變雙租族 一石二鳥 | 理財個案 | 財智姊妹淘
為方便孩子上學搬家
就讓我們看看Philip怎樣處理這問題，既可減低居住成本，亦可維持有樓在手的要求。
Philip 兩夫婦（35歲）育有一子，今年9月將升讀小一，並考到心儀小學，但學校和現居距離甚遠，單是校車車程便要一個小時，朝6:30午4:30（上落校車時間）「披星戴月」的生活，對這麼年幼的小朋友來說實在是吃不消！
所以Philip便興起搬家的念頭，但樓價飊升，也令他們不敢草率行事。
他們現居是8年前買下的新界西私樓，當年買入價130萬元，20年按揭，在H-按情況下，每月供樓約$4,200，連同差管等雜項，每月的居住成本約$5,000。
8年下來，樓價已升至470萬元，而按揭餘額現約60萬元。夫婦是雙職族，每月入息約$5萬，供樓及其他開支約$3.5萬，每月儲蓄$1.5萬，現時資產有50萬元現金及10萬元股票。
未來學校附近，以差不多面積的樓盤來說，現時樓價約800萬元，若是買入，四成首期及相關費用約需360萬元，若不介意採用30年按揭的話，每月供款約$18,000，連同雜項，每月居住成本將大幅增加至近$22,000，是現在的3倍有多，由於現時每月有$15,000儲蓄，連同現時供樓的$5,000，每月可放進新居的只有二萬元。
換句話說，Philip要開源節流才能供得起新居！
當然賣掉現居可套現410萬元，可放進較多的首期以減輕供樓壓力，但這是否Philip樂見的情況呢？
以成為「雙租族」方式
我認為Philip可考慮變身成「雙租族」：一方面將現居出租，另一方面租住學校附近樓宇；
若出租物業的平均回報率為3%，現居料可收取約$11,800的租金，而學校附近物業的租金支出約為二萬元，在扣減現居可賺取$6800的淨租金（未計算物業稅）後，整體居住成本減少至近$13,000，相比$22,000的居住成本，大幅降低四成！
雖然每月儲蓄減至$7,000（居住成本多了$8,000），但總算仍有一定盈餘，而且兒子免卻舟車勞頓，有利日後整體發展，對一家人來說也不無好處。
有利自然有弊！
雖然Philip可用一個較低居住成本達成搬家的目標，但若物業不能出租，又或不幸遇著租霸，他便要面對既要供樓又要交租的局面。
所以在資金上需有較大的緩衝，我建議Philip預留9個月支出的現金（約30萬元）在銀行活期戶口作安全網，餘下20萬元可選用較低風險的投資。
如：收息股、股債混合基金等，細節可先和理財顧問商討才實行。
建議業主不要急於換樓
但Philip 也要留意，物業除了是解決居所的基本要求外，也是一個投資項目，若放棄換樓改做雙租族，萬一樓價繼續飊升，舊居的實際升幅額未必及得上新居（始終兩幢物業價值相差近半）。
不過反之亦然，而且樓價已升了差不多10年，一個較大、較長時間的調整也未可料，所以我還是建議Philip見機行事，不要急於換樓。
編按：作者鄺翠玲為美聯金融集團高級副總裁（讀者如有理財問題，可電郵至[email protected]）
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