專訪美聯老闆黃建業 8大股市樓市預測「移民都未必會出售老巢」｜理財解碼

撰文：Smart ED編輯部  ｜ 圖片：新傳媒資料室

專訪美聯老闆黃建業 8大股市樓市預測

去年1月初美聯黃建業接受「封面故事」訪問，當時作出多個樓市預測，大部分預測先後兌現。今次訪問他再接再厲預測樓市下半年走向，為樓市用家及投資者再度引路導航。當時黃建業預測整體樓價上升10%，然後全年樓價走勢是先升後放緩。

三個月蜜月期 最佳上車機會

回顧去年美聯樓價指數走勢，也是呈先升後回的走勢。去年該指數最高升至176.54點，較前年底累升最多12.4%。 之後該指數轉升為跌，一度較年內高位累跌8.8%。由是觀之，去年樓價走勢與黃建業預測極為相似。

資金不走 息口不加 樓市不死

去年另一個預測是全年樓市成交達7,500億元，翻查土地註冊處資料，去年整體物業註冊金額達7,414億元，竟然和黃建業的預測相差不足86億元。當時他亦有預測美息將會上調三至四次。結果去年3月、6月、9月及12月美國聯邦儲備局先後加息四次，又再一矢中的。

今次黃建業再度作出八個全新股樓預言前，語重深長指出：「資金不走，息口不加，樓市不死。」率先為年內餘下時間樓市定調。 黃建業預測年內樓價在高位橫行，平穩向好難大跌（見表一）。今年3月份樓市出現報復式反彈； 早前「習特會」舉行前後，中美貿易爭拗有所降溫，又再刺激樓市用家大舉入市。

黃建業指出，近週「樓仔」成交急升，見諸於6月底至7月初的週末一手成交倍升至700伙，為剛性需求入市所帶動。其實，每次推出居屋均「爭崩頭」，顯示住屋需求強勁。他引述數據指，每年都有約50,000對新婚夫婦；加上優才計劃輸入人才及單程證計劃下的新來港人士，齊齊拉動住宅需求。

另一邊廂，「明日大嶼願景」發展步伐放緩，不利增加土地供應。「明日大嶼願景」將可增加1,000公頃土地，相當於5.8個粉嶺高爾夫球場的平面面積。政府又將公私營房屋比例由六四比變成七三比，進一步限制私樓的供應。

三個方向覓筍盤 「習特會」達成中美重啟貿易談判的共識，故中美關係進入短暫蜜月期，未來三個月亦是樓市蜜月期，故第三季為樓市用家入市最佳機會。因為空置稅逼使發展商賣樓，發展商也要賣樓交業績。再者，後市不明朗，發展商把握市況轉好機會賣樓。故發展商不會講加價。

黃建業指出過去12個月出現兩次入市時機，第一次為去年12月；第二次今年5月、6月，當時有業主驚到劈價15%。 「業主驚驚下又唔驚，不過如果有自住需求，未來的日子還是有機會執到筍盤」。黃建業教路樓市用家可以專吼有出貨壓力的發展商，其開售新盤隨時為執平貨的機會。

上週被稱為「龍床盤」的屯門單幢式住宅菁雋突然劈價37%，首度推出面積僅128呎單位，入場費為174萬元，為全港售價最平新盤。 本週該盤截飛，累收12,000張支票，超購34倍。 該盤由佳源國際控股（02768）及「舖王」鄧成波持有。原來近日佳源要約交換未償還2020年到期、票息12厘的優先票據，顯示發展商融資成本高，難怪新盤有下調售價壓力。

另一個筍盤來源為高淨資產值人士，他們可能因應近日香港發生的政治事件將投資組合重新洗牌。「近日香港發生的政治事件，提醒部分高淨資產值人士重新進行資產配置，將處於香港的資產轉移至新加坡、澳洲或英國。」

「例如在新加坡開戶口，以寄存個人持有的股票及債券資產。又或者有為數不少的老牌家族（old money）前往英國買入整幢物業。」 黃建業補充，由於近年太多資金湧入英國，今年開始針對非該國居民買賣的商業物業都要徵收資產增值稅，無疑會影響投資回報。

移民再成城中熱話 去年有7,600人移民

去年有7,600人移民（見圖一）， 惟近日移民再成城中熱話，黃建業笑言：「現時人們好醒，移民都未必會出售老巢。即使賣也可能將持有幾層物業出售其中一間，因為之前領過嘢，驚賣樓買唔番。」 況且，申請移民需時，有意移民的業主不會劈價急售。不過，樓市用家仍有機會以平三數個百分點購入有意移民的業主放盤。

有別於1989至1997年的移民潮， 因為當時出現恐慌性移民潮，當時部分年份的每年移居外國人數以萬計。 1992年更錄得66,200名港人移民海外的歷史紀錄。黃建業強調， 今次移民潮決不是1989至1997年的翻版，相信業主劈價賣樓移民屬少數例子，對未來樓市走向不會帶來太大壓力。

「現時移民門檻高左唔係話移就移。」移民外國的入場費有所上調，以香港四個熱門移民目的地美國、英國、澳洲及加拿大為例，英國合資格投資移民項目為投資國債，投資金額為200萬英鎊。 而美國投資移民的條件為50萬美元投資於政府指定項目；澳洲則須500萬澳元投資指定項目。

投資移民加拿大門檻高

加拿大的投資移民條件為投資價值120萬加元的基金。黃建業早年移民加拿大，曾成立移民基金，甚至去過太平洋島國瓦努阿圖考察。他笑言：「肯定很多人都未去過。我還專誠去過另一個太平洋島國斐濟考察，因為我早年曾成立移民基金。」

政治事件對樓價影響較低 提及近日政治風波對樓市後市走向的影響，黃建業指出，政治事件不會影響樓價走向長遠趨勢。 「咁多年來都是經濟事件影響樓價。」 參考美聯提供的數據，政治事件導致的樓價下跌幅度較少。例如2014年出現的佔領中環運動，期間美聯樓價指數僅跌4.5%。

雖然中英談判期間樓價下跌逾40%，惟整體跌幅仍然低於金融風暴觸發樓價下跌70%這個紀錄（見圖二）。 然而，黃建業擔心近日的政治事件利淡香港經濟。 「出現政治事件後，香港經濟增長肯定進一步放緩，旅遊業、飲食業會出現收縮。海外生意人要前來中國做生意，會跳過香港直飛深圳及廣州，參與當地的展覽會。」

黃建業擔心，政治事件會令到遊客不敢來香港消費。去年香港經濟增長為3%，而今年預測經濟增長收縮至不足2%。 相反，去年深圳經濟增長為7.5%，香港勢被比下去。 當香港樓價已經升至全球最貴，黃建業坦言暫時看不到有任何因素支持香港樓價在年內進一步大升。除非香港經濟增長再次和深圳看齊，又另作別論。

不過，香港銀行體系仍然雲集大量資金，可以支持樓價下半年在高位牛皮，惟未能突破今年年內高位。 置業為人生最重要決定之一，移民海外也不遑多讓，當中涉及賣樓及職業生涯規劃等多個問題。下文繼續由黃建業現身說法，分享他當年移民加拿大的心路歷程。

點評三大潛力區 東九龍勢跑贏西九龍

美聯黃建業分享完移民要注意的事項後，言歸正傳點評香港三大潛力區的投資價值。長遠可以看好東九龍及啟德區、大埔白石角區和屯門及洪水橋區。以往西九龍有不同的基建帶動，故在過去一段時間西九龍樓價表現普遍較東九龍為佳。不過，風水輪流轉，黃建業相信東九龍物業將會反過跑贏西九龍物業。

因為啟德發展區打造酒店、寫字樓項目，當區將會形成新一代的豪宅區。 眾所周知，中環一直是香港的核心商業區，愈接近中環的地價及樓價愈貴，寫字樓租金不斷上升。 近年多個商業區域興起，例如九龍站、九龍東等，令大量商廈湧入，政府也致力將九龍東打造成第二個核心商業區（CBD2），推動「起動九龍東」計劃，不少金融機構都遷至該區，例如花旗、 渣打、 宏利、AXA等。 在政府「起動九龍東」計劃中，最核心的發展區域當屬「啟德發展區」。

發展商爭相於啟德投地，2017年南豐以約246億投得啟德區商業用地，成為香港商業地王。 此外，啟德區成為住宅土地供應的主要來源之一，過去四幅住宅地均過百億成交，去年一幅更榮登香港地王。

啟德成豪宅區

配套設施方面，現時啟德體育園及多間星級臨海酒店等陸續興建，為該區增添不少活力及注入多元發展。另外，啟德區更坐擁頂級名牌學校。 再者，最大賣點連接油麻地以及啟德發展區的「中九龍幹線」，連接西九龍的油麻地交匯處與東九龍的啟德發展區和九龍灣道路網，成為貫通九龍中部的幹道（見圖三）。

近年來，政府重點規劃該區，房地產開發商也逐步把啟德打造成中高端住宅社區。 可見，啟德將會是繼九龍站後的一個全新豪宅區，是未來九龍區自住和投資的重點之一。 除了九龍地區有發展潛力外，新界的發展潛力也不容忽視。近年大埔區內出現新興住宅地段－白石角，白石角座落吐露港海旁，毗鄰白石角海濱長廊，也是科學園所在之地。

科學園更吸引了多家科技公司以及科研人才至該區。 為配合大灣區發展策略網要際創新科技中心的角色，特區政府更致力推動創新及科技發展，早於18/19年財政預算案宣布預留500億元支援創新科技發展，當中100億元用於科學園，以加強園內科研設施及支援。

在創科效應支持下，有利香港創科發展的同時，會再次吸引大量人才來港工作，相信毗鄰科學園的白石角住宅市場可以受惠。

看好洪水橋

樓宇與交通網絡密不可分，交通發達自然會促使該地區發展。 以往屯門區被垢病位置偏遠，但區內連接內地口岸的大型基建落成，其樓價升值潛力逐步顯現。 隨屯門至赤鱲角北面連接路即將落成，進一步改善來往機場與市區的道路網，屆時屯門前往機場及港珠澳大橋行車時間只要十多分鐘，並有助推動重新發展內河碼頭，為以重工業用途為主的屯門沿海地帶作重新規劃。

另外，該區也將成為香港往返珠海及澳門的第一個落腳點，進一步鞏固屯門作為區域交通樞紐的地位。 綜合上述因素，相信會利好屯門區商舖，甚至區內住宅物業發展。 自港珠澳大橋通車後，大批內地旅客湧到東涌一帶消費。但東涌區域較細，且消費點不多，反觀屯門區內的購物配套遠較東涌為多。

黃建業指出，內地遊客可經港珠澳大橋到達香港後，經屯門至赤鱲角背面連接路前往屯門及元朗等新界西北區消費，其後再經「西部通道」回到內地（見圖四）。

另外，洪水橋新發展區與天水圍、屯門和元朗緊密聯繫，將成為新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」，提供大量工商業樓面供應。 新發展區連接策略性運輸基建，包括港深西部公路、港珠澳大橋、興建中的屯門至赤鱲角連接路、以及擬議屯門西繞道。

再者，該區鄰近深圳，並與大嶼山的新發展樞紐和大珠三角地區連接。 相比起將軍澳和西九龍等已經進入成熟期的發展地區，屯門洪水橋仍然較新，而且有不少新盤，潛力較大。 新發展區將容納21.8萬人，當中包括新增人口約17.6萬人。

另外，該區將提供大量空間作辦公室、零售、酒店及特殊工業等經濟用途，創造約150,000個就業機會，為洪水橋，以及天水圍、屯門和元朗的居民提供就近的工作機會，減少跨區就業人口。

愈來愈多人選擇投資物業，發展完善地區的物業價格高企，升值潛力較受局限；相反，一些發展潛力大，預計將會升值的地區確實值得投資者研究，再作投資。

看好上車盤及豪宅 車位投資有泡沫

樓價屢創新高，黃建業不忘分析各類物業的投資價值。過去一段時間車位投資備受追捧，惟他相信車位價格已經見頂，投資者要小心箇中泡沫。然而，上車盤及超級豪宅仍可看高一線。除以地區作劃分外，物業市場可以根據不同類型物業分析。

先講上車盤，黃建業指出，政府設定的公私營房屋比例為七三比，導致私樓供應不足；再者，剛性需求強勁，每年新婚夫婦達50,000對，故住屋需求甚大。 黃建業強調現時有些內地人士透過優才計劃來港工作，單計上年已經有60,000多人，而且他們都是大學生，上流能力強、知識高及收入高。

他們甚至得到僱主器重，居住於由僱主提供的單位，令上車盤求過於供的情況重進一步惡化。 根據差餉物業估價署的分類，面積為40平方米或以下的A類單位，可以視為典型的上車盤。今年5月份A類單位在港島區、九龍及新界的售價分別高見766萬、648萬及593萬元，較一年前上升5.6%、6.4%及5%。 上車盤樓價升幅跑贏大部分面積介乎40至69.9平方米的B類單位，可見上車盤出現求過於供情況。

超級豪宅有錢也買不到

另一方面，黃建業認為超級豪宅需求很大。豪宅多數在最好的地段，即使有錢亦未必可以買到。 淺水灣沿岸一帶的分層住宅屬有錢也買不到的超級豪宅地段。黃建業憶述曾買入南山別墅，住客非富則貴，德高望重。這些超級豪宅往往由實力雄厚的老牌家族持有，他們持貨力強，故鮮有放盤。

黃建業坦言這個單位的原業主仙遊後，後人才將之出售；否則，他也無緣買入單位。由於淺水灣分層住宅放盤罕有，即使在2003年樓市處於低位入市，黃建業也要多付100萬元才能奪得心頭好。 渣甸山屬另一個超級豪宅地段； 位於山頂的金馬倫山道的豪宅，信和置業（00083）主席黃志祥也在此居住，也屬有錢也買不到的超級豪宅。

參考美聯物業提供的數據，全港洋房數目為19,000幢，相當於全港私樓數量約1.6%（見表二）。 即使計及D類及E類的大單位， 即實用面積達100平方米或以上單位，涉及單位數目不超過10萬伙，約佔全港私樓單位數目約8%。 黃建業坦言看好超級豪宅市場，尤其是單幢式洋房的投資價值。

除供應短缺外，內地富豪及高級管理層也鍾情本地超級豪宅。好像中國恒大（03333）夏海鈞斥資1.56億元買入柏傲山複式單位。 過往全幢商廈多數由內地財團收購，因為後者希望在維多利亞港沿岸覓得全幢商廈作為總部；加上手頭資金充裕，故比較容易作出買入的決定。

例如2017年內房綠景中國地產（00095）以90億元買入觀塘8 Bay East全幢商廈；2018年內地財團恒力隆以150億元接手太古城中心第三及第四期寫字樓等。 然而，近年商廈成交情況出現變化，黃建業指出，商廈買家入市速度明顯減慢，因中央去槓桿政策收緊內地銀根及加強外匯管制，令中資在香港收購物業步伐放緩。

他續指，以往中資公司都集中在中環或上環商廈，如招商局大廈特別獲中資金融機構垂青。因此此區的商廈空置率低；加上為了方便生意來往，中資客人都會選擇買入一至兩層商廈，導致商廈單位放盤不久，馬上獲得吸納。 但是受上述政策管制影響，導致招商局大廈、中環中心等變得難以賣出，他預料下半年發展仍是平穩。

車位價格見頂

除商廈外，商舖也是物業投資者的心頭好。黃建業認為，現時專做遊客生意的商舖的舖租已經累跌60%至70%，相信已經跌至接近底部。 民生鋪位租金表現稍為理想，租金維持現狀或上落10%左右，但因經濟和社會氣氛仍不明朗，加上網上購物影響，導致很多邊緣舖位難以租出。

車位也是投資者或用家積極吸納對象。 月初有人以「天價」630萬元購入中環中心車位，成交價創全港車位新高，令全城嘩然。 即使車位市場創新高，但仍有些投資者認為，投資車位比投資住宅容易，一來不用裝修；二來容易管理。但如果以投資角度來說，車位同樣需要支付管理費、差餉及地租，除非該區嚴重車位不足，或週邊沒有任何供應；否則，七除八扣下息率隨時只得2厘，甚至更低。

黃建業指，香港目前有逾77萬輛車，惟車位總數為75萬個車位數目明顯不足，但車位價格炒到這個新高後，投資者已沒有「水位」，明顯例子是領展房地產基金（00823）旗下部分車位也難以租出，倒不如趁高沽出。 由此可見車位已差不多見頂，泡沫已出現，投資者不應再用投資角度買入車位，因為存在一定風險。