47歲夫婦持九龍區3房自住樓 想八年後到泰國退休點部署 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：諗sir ( Homebloggerhk ) ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
諗sir：
本人非常認同閣下的理財觀念，可惜早年財商貧乏及投資方向極為保守，錯失令資產增值的時間及機會。
本人47歲，月薪32,000元；丈夫56歲，月薪30,000元，將於明年年初退休。女兒27歲，已搬出自組家庭。
資產方面，夫婦聯名持有九龍區三房自住樓，樓齡14年，現值1,260萬元，尚欠銀行按揭118萬元，月供8,600元。
另有現金180萬元、股票現值35萬元、強積金（MPF）現值222萬元（丈夫150萬元+本人72萬元）。
夫婦二人響往泰國悠閒節奏、廉宜物價指數及高質醫療水平，打算八年後前往當地退休生活，請問應如何利用現有資產作出退休部署？
希望退而不憂之人上
第一個問題是讀者自住三房應賣走還是加按？
假設讀者於2018年只按盡而唔賣走，可把樓按出五成，套現512萬元（1,260×50%-118），加上現金180萬，未退休前有近700萬元現金。
700萬元可以做甚麼？以現時港元三個月定期利率1.9厘計，一個月平均收息11,083元，但加按多了約24,300元（1,260×50%÷2.59*×100）支出下，只收定期息維持新支出明顯唔夠。
若行債基疊增，以「收息101」中最穩陣的「老豆之選」收息方案收8厘息呢？
假設讀者將700萬元中的400萬元在2018年買入，另補一條渣打直債收7厘票息，要20.6萬美元。
前者一年收息32萬元，後者一年收息14,000美元，即每月合計約收35,700元，扣除24,300元新增按揭供款後，還有11,700元剩。
此舉可助增加儲蓄額，八年後去泰國已儲多112萬元（11,700×96個月）。
屆時630萬元按揭還了八年，本金還剩494萬元。自住三房樓齡少於30年，有條件把按揭重新按出至欠30年，令月供金額由每月約24,300元減至19,000元。
勿忘開首700萬元用剩約140萬元，這筆錢可不時做定期，每月都可有息2,000多元，這筆錢當buffer。
那怕未來兩、三年仍加息，140萬元定期收之利息可補貼按揭上升供款，相信退休後拿住這筆錢去泰國都叫足夠。
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八年後到泰國退休
不過如想去泰國後生活得「豪」一點，今時就要賣樓。反正女兒已搬走，兩公婆住兩房都可以。
不妨把現樓賣走，套現1,142萬元（1260-118），連同手上現金約200萬元，退休前有1,342萬元可用，退後拎埋MPF，有近1,600萬元可用。
1,342萬元中，可取200萬元做首期，入手600萬元荃灣或美孚買兩房自住，月供約16,000元。
餘下1,142萬元可以700萬元做投資，300萬元行債基套餐B，用美債及美金本位為主，收年息16至20厘不等（視乎B餐疊增情況而定）。
另250萬元行「老豆之選」收8厘，淨下的150萬元用上述的渣打直債。如此安排，一年收息78.92萬元（480,000元+200,000元+14,000美元），即一個月有息65,700元。
這樣讀者自住樓每月只供16,000元，而收息有65,700元，留意還用剩442萬元（1342萬-200萬-700萬）現金在定期，還有一個兩房單位在手。
這個方案二，如沽樓後見樓市下跌就更開心。說不定樓市跌了五成之後，讀者仲可以用手上的442萬元買多一間樓收租。
當然筆者沒睇淡港樓的意思，其實筆者投資宗旨是不去預測好淡，而是為自己準備好市升市跌都對自己有利、或起碼於跌市唔會大傷的模式。
對不少終日花時間預測後市走勢的人，筆者奉勸他們在市場面前愈謙虛，所得愈多。
