月入4萬6 揸30萬現金 債基月收3萬息 | 理財個案 | 理財解碼
諗sir：
本人今年44歲，月入約46,000元，單名持有沙田第一城一個單位，市值590萬元，尚欠300萬元按揭，月租收入11,000元。
太太40歲, 月入約60,000元，單名持有一大埔物業作自住之用，市值670萬元，尚有145萬元按揭。
現持有現金30萬元，如果想月入收息30,000至50,000元，可以如何做？若想一生三宅，又應如何作準備？謝謝賜教！
讀者阿威
只得30萬元…
不怕照直講，如果只得30萬元，是沒有穩當方法去產出月入30,000至50,000元的。筆者亦不會教人甚麼年年用股票賺15%。
連股神畢菲特長年平均回報都只約20%（不計派息），實不敢叫人相信自己操盤或跟人買股，真可長年賺取15%回報去成就財務自由。
當然讀者有樓，不只30萬元，那想法就可大一點。
各位年輕人留意，讀者與太太月入超過10萬元，但只儲到30萬元在手，最尾發圍都係要靠樓。
筆者唔係要宣揚「買樓日日賺」，諗買樓賺價差去發財，未免把自己想得太高。
現時買樓的人賺的是：
（一）買樓逼自己月月儲錢不亂花；
（二）買樓先借港元再攤長供，等於沽空美元，此舉食正美國印鈔大勢。
如果唔做按揭上會買樓，就當2013年買中升得最勁的細價樓區份，四年幾時間賺一倍。
但要留意，四年前騰訊每股100元都唔使，所以樓其實升得慢，但對抵禦人愛消費的心魔絕對好用。
正如有句名言：「零回報已經算唔錯。」
建議第一城單位可按至六成，套約54萬元（590×60%−300）。
可能有讀者會話：「點解唔用買樓003課方法，將樓轉比阿媽再按爆八成，咁就可趁高套180萬元啦！」
惟筆者對儲蓄少的人一向很懷疑其理財上的執行力，一陣大錢到手又花走一半，咁真係唔按好過按。
所以「角度不可拎得太盡，都係求射中個龍門先算。」
大埔樓按六成套現
太太名下大埔樓同樣按六成，套約257萬元（670×60%−145），兩間樓共311萬元（43+257），即十倍於其原來手持現金。
將其中250萬元放在銀行做定期，三個月收息1.8厘，一季收11,250元。
當然，250萬元定極都係細數目，但如2,000萬收1.8厘息，一年坐係度唔做都36萬息了，仲未計之後有息加。
另一點就係可自行理解，加息是否對業主而言是壞事?筆者認為唔係，除非業主唔加按唔定期。
若再加兩次息，令三個月定期有2.5厘息，大把人將可穩收成萬蚊一個月。
至於讀者目標是月入30,000元，做法是250萬元做定期後，餘下50萬元做收息101的債基B加E餐混合。
唔使諗保本的直債
B餐18厘年息而E餐10厘，平均14厘，50萬元投入，先看看是否可以收到5,800元一個月（50×14%÷12），如果做到再加碼未遲。
來到這裡讀者自己都識計，50萬元收5,800元，那300萬元就有35,000元了。
當然風險是有，但相對細。另外唔使諗用保本的直債，因讀者只可投細銀碼入場，而又可隨時贖回現金的投資物。
延伸閱讀：買樓 樓齡不是唯一考慮因素 物業抵押力勿忽視
【諗sir投資教室】35歲讀者想購入一個30年樓齡的私人物業，預計需要30年完成供款，屆時單位將會有60年樓齡，維持費用大，很難找到買家接手，讀者想請教諗sir，手持這物業的價值何在？
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
諗sir回答重點如下：
留意物業的內含值
很多買家評估物業的價值時，都會留意單位會否太舊、物業大堂的外觀、管理員的服務態度、校網或地理位置。
其實物業的內含值是不可忽視的，例如物業的抵押力、物業可以吸引的客源或物業能否改裝。
物業抵押力
物業的抵押力方面，45年樓齡以下的物業，抵押力相對地較高。因為銀行可以為40年樓齡以下的物業，做30年按揭。
30-40年樓齡以下的物業仍然值錢，因為30年按揭，給投資者一個高的現金流回報。
高年期按揭意味著，可以拉長期供款年期，令每月按揭供款額減低，把租金收入減去按揭供款額，物業有正現金流的機會大增，樓價跌勢顯著時，也較守得住。
市面上有很多沒有抵押力的物業，例如連約成(連租約成交)的物業，因為按揭只能做到50%。
買樓好重要
一間自住樓，一間收租樓是必要的。
30歲時購買物業，月供1萬多元，20年後仍然是每供款1萬多元，會很輕鬆，相反租金會隨著通漲上升，如果不買樓只租樓，租金支出會很大。
