29歲同齡夫婦擁一物業 加按買債基 月收12,500元息 | 理財個案
撰文：諗Sir （Homebloggerhk） ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
諗Sir：
本人29歲，已婚，跟太太同齡，有一小孩未夠一歲；因要照顧小朋友及想儲多點錢，婚後與退休父母同住於已買未補價公屋。
本人月入48,000元，太太短期內會轉工，月入將由40,000元下降至約16,000元。
手頭現金有50萬元，另夫妻二人可一直維持每月30,000元儲蓄，另外每月須供A字基金及壽保分別2,000元及1,000元。
資產方面，現有一牛頭角私樓單位，用單名以445萬元買入，現市值約470萬元，尚欠銀行310萬元，現以14,400元租出，扣除供樓開支及管理費等後，每月約可產出1,400元正現金流。
現希望在三年內遷出現住公屋，遷往港島地區方便上班，計劃一是太太用手上50萬元現金作首期，單名以九成按揭購入價值400元物業。
另一計劃是借稅貸約70萬元再加手上50萬現金買入債基收息儲錢等機會。
第三個劃是三年後將本人單名物業轉按七成套現百餘萬，再加三年後手上儲蓄之100萬元現金和70萬元債基所得，等待機會full pay買入約300萬元物業。
請問以這方式達成一生三宅共千萬資產之目標可行嗎？風險是否太高？
讀者阿勝
產生被動收入之法門
兩夫婦如只有一個人有樓在手，便可能享有按盡九成之好處。
留意加按套現是用銀行一般所予的2%年息、而不是四按的十幾廿厘年息。當然所按物業要保留做自住用途，否則加按只能五成。
讀者正面對轉捩點，如太太能在轉工之前安排好加按套現，往後有多點資金在手，要完成一生三宅自然容易很多。
相反，太太轉工後收入跌至14,000元，家庭借貸力將跌至約800萬元〔（48,000+14,000）÷10,000× 50%×2.59*〕，如不趁現時利用太太將消失的借貸力，日後財務自由之路必定更難行。
加按後可套出113萬元（470萬×90%—310萬），樓轉在太太名下。
靠自己一個人搵錢去供樓，人就更係做到癲啦，所以筆者不斷提供一些產生被動收入之法門。
明顯用債基好一點
加按樓每月要供約16,000元（4.23÷2.59*× 10,000），收租14,400元，計埋差餉雜費，每月現金流為負2,000元。
470萬樓月租14,400元，租務回報只3.6厘。讀者在買樓投資上要再慢慢執。這幾年要先捱一下每月負2,000元現金流，得113萬元加自己50萬元資金在手，163萬可以做甚麼？
對於年輕及資金少的同學建議為債基。對於年紀大要保本及資本較多的人傾向直債，回報因不同投入金額之融資成本而異，惟到期退還本金之情況不變。
讀者明顯用債基好一點，將100萬元資金投入債基，每月可收12,500元；而讀者現時只產生1,400正現金流，足見懂得不同資金配置的重要。
另一個儲蓄方法，是用保險，當然不是讀者買的A字基金及壽保。
筆者提及之保險，一就係唔使供、二就是低保障、三就是過10%回報的。
細節不在此一一言明，總之以讀者個案，可採用double保險方案，放40萬元，五年後再放多40萬，即可在34歲之年用自己名再上第二宅。
幾個變動後，讀者每個月多了萬多元，可幫補作為五年後的買樓首期。
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