2019年是換樓客的天下 教你拆解物業升值潛力 | 中原城市指數
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
諗sir回答重點如下：
1.港島樓升值潛力相對低
諗sir指，香港樓價由2008年開始上升，2008至2010年，內地自由行帶動香港經濟；2012年政府推出買家印花稅，阻止炒樓，加上按揭最多90%上會，借盡最多420萬，變相谷起細價樓，造成2012至2015年的細價樓風潮；2016至2017年，樓市由「換樓客」帶動，「換樓客」即2房換3房單位或換區的買家。
由中原城市指數可見，港島樓升值潛力相對低：
| 地區 | 時期 | 中原城市指數 | 升幅／跌幅 |
| 港島區 | 12／2010 | 96.73 | 上升80% |
| 12／2017 | 174.92 | ||
| 九龍區 | 12／2010 | 85.41 | 上升87% |
| 12／2017 | 159.72 | ||
| 新界西 | 12／2010 | 68 | 上升120% |
| 12／2017 | 150 | ||
| 新界東 | 12／2010 | 81.29 | 上升112% |
| 12／2017 | 172.71 |
2.讀者可考慮九龍3房單位
因為現時樓市由「換樓客」帶動，2018年9至10月，樓市下跌，但細價樓成交較多，有上車客頂住，往後大市會否大跌，大家不用太悲觀。
諗sir估計，聽年將會是「換樓客」的天下，他建議讀者可考慮九龍3房單位，因為九龍是一個較吸引的區分，可吸引「換樓客」。
他強調，「買樓買邊到，同住邊到，喺兩回事」，讀書可以在辦公室附近租屋，方便上班，但買樓要買有升值潛力的單位，例如近地鐵的單位或選擇空置率較低的區分。
延伸閱讀：凱滙首批488伙即日沽清 平價多人爭 加推提價4%
【樓市】觀塘大型新盤凱滙第1期今日正式開售，首批488伙即日已全數獲買家認購。市場消息指，開售9個小時已沽清。頭籌買家李太以1,600萬元買入高層三房戶，她認為發展商開價平20%，長遠看好樓市發展。發展商單日套現逾57億元。隨即打鐵趁熱，即晚加推280個單位，折實平均呎價為18488元，加幅較為進取，相對上一批調高約4.2%。
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室
信置（083）與市建局發展的觀塘裕民坊重建項目凱滙一期今日開售首批488伙，今早現場所見，不少準買家於上午9時起陸續出現。
除了準買家「大打蛇餅」外，亦有大量地產代理在場外等候，高峰期約有數百人，場面墟冚，結果全數單位即日成功賣出。
信置高層亦在場，包括副主席黃永光、信置營業部聯席集團董事楊文及信置營業部聯席董事田兆源。
凱滙第1期首張價單推出205伙，折實平均每呎僅17,388元，相較毗鄰啟德發展區一手樓盤大幅低約30%。
折實售價由733.22萬至1,589.76萬元，折實呎價介乎15,532至19,441元。
凱滙昨日截票，共錄約7,758張入票，以今日開售單位計算超額近15倍。
同時，凱滙亦創集團逾3年以來，接獲最多認購登記的首輪銷售項目。
美聯物業住宅部行政總裁布少明向傳媒表示，該行的準買家出席率達80%，當中60%來自九龍。
他稱，該行有一組大手買家斥資約3,966萬港元，買入凱滙兩個四房戶。
由於該盤提供面積較大單位，因此80及90後年輕人只佔20%至30%。
另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑估計，首批488伙可以即日沽清。
該行首時段準買家出席率亦有近80%，以用家為主，佔約70%，因推售單位樓價較高，半數為換樓客。
他希望發展商能繼續加推單位，而加幅3%至5%屬合理，相信市場有能力吸納餘數單位。
