小情侶有100萬首期想買樓結婚 等樓市跌 跌幾多要睇實3個價 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
Anthony Sir：
你好！
我和男朋友準備明年結婚，積蓄加上父母支持，有100多萬元首期。
我們到處睇樓，大屋苑睇過、單幢樓也睇過，搵過四、五個經紀，睇過逾十個單位了，幾乎都是新高價。
之前如450萬元成交，業主最少叫價480萬元，代理說因為盤少，這是新常態，還說銀行估到價。
是這樣嗎？
Maggie
樓市氣氛已逆轉
樓市氣氛逆轉了，別再相信這一套。
今天很多大屋苑業主已開始減價，只要用心搵，相信讀者一定可搵到平貨。
上次樓市有比較明顯的調整，已是2015年9月的事，等了三年才有這次機會，要好好把握。
至於可以平幾多？讀者可留意估價、業主開價及成交價三者作參考。
至於甚麼是平貨呢？估價不足，唔一定唔抵買。
例如一些市區的單幢樓，成交太少；倘上個成交已是去年的事，去年跟今天是兩個世界，估價確實有機會沒有追上市價。
遇上這種情況，讀者要參考附近同類型物業的成交價，也是有心理準備，銀行貸款可能會不足，有機會要多付首期。估足價、估凸價，也不一定抵買。
估價是幕後推手
由於銀行資金充裕並看好樓市，很樂意借按揭，因此估價亦非常進取，明明類近單位，市場成交價僅500萬元，但是估價可以去到520萬、530萬元；甚至550萬元。
過往很多時候熱門的大屋苑，才有這種情況，最近就連舊區的單幢樓也陸續出現。樓價急升，估價是幕後一大推手。
業主開價時，固然會睇住銀行估價開，雖然開價比成交價高出一截，但代理推盤的時候，仍信心十足，銀行估足價、估凸價，均是強而有力的賣點。
新手買家經驗不足，唔識睇成交及回報；唔識秤貨，很容易會被吸引，盲目高追甚至創新高。而「辣招」令供應急跌，加速惡性循環。
先是早年的「額外印花稅」（SSD）至近期的非首置印花稅15%，均令市場上的二手供應急速減少。
由於沒有競爭，業主放盤時叫價亦相對進取。
明明只值500萬元的單位，便叫價550萬元，然後再找代理幫忙，找一些不知價的新手去接貨，俗稱「扑傻瓜」。
遇上像讀者一樣急於買樓的年輕準夫婦，更不會手下留情。因此樓市連升多個月，頭也不回。
最近樓市氣氛有變，銀行估價亦開始下調。
部分急於出貨的業主，叫價會貼近甚至低於銀行估價，然而正如前文所說，估價有時候會偏高，讀者要再比較一下近期的成交價。
以筆者的經驗，今次樓市的調整有點似2013至2014年，當年政府推出3D「辣招」之後，樓市忽然冷卻下來，整體樓價下跌幾個巴仙，但走到線，叻仔的話可以殺價10%至20%。
當時筆者與學員買了很多200多萬元的細價樓，近兩年已陸續出貨。
總之，要睇實三個價：
（一） 估價：看到銀行心態，評估大市氣氛及下行動力。
（二） 業主開價：看業主心態急唔急賣，有無價講？
（三） 成交價：看到買賣角力，以此作目標，要比之前平。
編按：【有樓萬事足】、【Ben Sir睇樓團】等顧問，《買樓財富十級跳》、《買樓上車防中伏》等作者，十年間，由負債累累的窮忙族，變出雙位數物業。「1% 投資培訓學院」創辦人，2009年全港首創地產投資課程，學員數千人，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主賺取千萬資產財務自由，近年更與戰友大舉進軍 “工廈” 及 “大陸樓” 市場。
