買樓何止首期咁簡單｜劉啟明
撰文：劉啟明｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock
香港地少人多，有強大的剛性住屋需求，不論是市區郊區、私樓居屋、新樓舊樓，偶爾會出現破頂成交的利好消息，容易產生「早買早享受，唔買貴兩球」的羊群心理。
其中兩房單位更為搶手，呎價相對容易創新高。
在資產升軌週期，單憑收入難以追上樓價，「上車」仍有一定難度，即使政府目前有特定措施幫助首置人士，但支出仍是不菲。
保持TU健康
故在決定買樓前，重中之重是做足功課及籌備足夠資金，始終簽約後是沒有「冷靜期」的，想後悔便要賠雙方訂金及經紀佣金，稍一不慎隨時置業夢碎。
最近收到讀者來函，雖然想購買未補地價的二手居屋，但筆者在計算負擔能力時，發現他們只預備了首期、裝修、佣金、律師費等支出，完全沒有考慮到印花稅支出近30萬元。
可能是首次置業的關係，事前並沒有做足功課，萬一衝動簽訂了臨約，短期內仍未準備足夠的印花稅，很大機會出現「撻訂」情況。
特別是購買未補價之居屋，由於樓價有所折讓，要注意的事項較私樓多，相對容易中伏。
筆者建議除了準備首期最少5%外，也要額外準備多10%至15%樓價資金，才可較順利完成整個物業交易，以免中途出現周轉不靈情況。
特別是「上車一族」，通常都要申請按揭。惟財務機構（通常是銀行）絕非善堂，不會保證必借，而其中一個重要評估指標是信貸報告，用以證明你是「有借有還人上人」。
筆者建議讀者們簽約前先自行查閱環聯信貸資料庫 （TransUnion,TU），如評分是屬於首三個級數「A」、「B」或「C」，銀貸機會很高。
相反，如評分是屬於尾三個級數「H」、「I」或「J」，幾乎可以肯定沒有任何機構願意向你貸款。
萬一目前評級過低也不用慌張，只需將買樓事情稍作延遲，集中重整信貸紀錄，未來每期按時還款，都有助借貸人的信貸狀況復原，進度良好的話，通常半年時間可令評分上升。
準確計算每月負擔能力
筆者認為，即使今天準備了足夠現金流，TU亦保持高評分，也不保證可以簽約上會。
一般流程通常是先簽臨約再搵按揭，即是說已「洗濕個頭」，而銀行方需要評估物業目前的價值，以及你未來的還款能力，才會決定最終的按揭成數。
正面的影響因素有包括估足價、收入夠、過壓測、低負擔比率等，若以上任何一個因素出現「紅燈」，或會影響整個按揭審批，嚴重的話甚至未能上會，取消整個物業交易。所以財政上較緊拙的人，買樓切勿輕舉妄動。
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