等跌市才買樓 移民外國 40歲前一生三宅
諗sir： 本人為諗sir收息101班次43班云云百名學生之中的一位，今年39歲，是銷售人員，月薪50,000至10萬元之間，不時波動。丈夫是公務員，月入約50,000元。 資產方面，擁有一個三房單位自住，2014年以800萬元買入，現值1,400萬元，尚欠按揭600萬元，月供18,000元。 另有一兩房單位，2016年以500萬元買入，現值600萬元，尚欠銀行350萬元，月供14,000元。 投資債基A餐200萬元，月收息35,142元，價格買了幾年賬面只蝕了1%，三年間收息已超過投入本金之一半；另債基B餐100萬元，月收息12,440元，價格一向平穩，毋須擔心。 由於本人工作壓力不小，開始想移民外國，更多時間照顧小朋友，希望40歲前完成一生三宅，長遠加大在港租金收入，達到諗sir所講最基本的第一步。想知利息會否可能停加，應否2019年再買樓？ 另外，希望令債基的收入上升至50,000至70,000元，等於用債基收入抵銷本人收入損失，加上有樓收租，家庭生活應不成問題。 希望諗sir新一年生意大展鴻圖。 讀者家鈺
先恭喜讀者獲利不少，筆者收息課程不講股票，變相就幫大家逃過2018年股市一劫，本篇文章會再教點對應2019年萬一出現之跌市。
留意筆者用「萬一出現」形容，因筆者雖有測市的量化分析方案，惟沒一個方案是可100%中的。
所以在市場前維持謙虛，不要諗住出出入入投資可賺大錢，穩步收息及規律工作是通向安樂之最高勝算法則。
債基A餐在2018年中跌過，2018年尾因跌市集中在美國股票及美國公司債，資金有外流別國的國債及黃金之象，所以債基A餐全年沒跌。
至於B餐筆者不太擔心，始終B餐以持有美國國債為主，萬一市場失利，美國國債反有向上之勢。
所以自2018年筆者用B餐較多，C同E餐少一點。讀者一個月收息近50,000元，三年間應已收回了本金大部分，夠首期再買一間樓。
那已擁兩樓的讀者應否現在再買樓？
以讀者月入中位數75,000元計，兩夫婦的借貸力有1,600萬元〔（75,000+50,000）÷10,000×2.59*〕，再買一500至700萬元市值樓不會令借貸力用爆，計算上是可以的。
惟讀者已擁兩樓加上兩樓市值已達2,000萬元，有條件去等樓市跌才買；相反如手上沒樓或只有一間細樓，那就沒有等跌市才買的條件了。
由於借貸力在45歲開始衰退，加上買樓要供得十年八載才有效力，所以未夠兩樓者唔等得，但已齊兩樓或樓價市值大幅高於年收入（如15倍）者，可等。 讀者應等，有錢就先用債基收息。
至於保本之直債由於入場門檻高（一條20萬美元），讀者債基收息做得不錯，就毋須轉用直債了。
另留意近月黃金與澳元價格出現反向的現象，澳元兌港元假穿5.5關位，最後仍跌不穿。
由於美國息口已加至2厘之上，澳元作為有息貨幣的角色減退，剩下量度風險的主職能。
近月市場避險情緒大增，令資金湧入黃金而賣走愈驚風險愈跌的澳元。
讀者2019年再稍擴大債基組合，2020年看經濟情況先再諗買唔買多間樓未遲，讀者今時被動收入已等於月入，移居外國不屬難事。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
延伸閱讀：
36歲單身工程師月入5萬 供緊自住樓 有現金95萬想一生三宅
【理財個案】36歲單身工程師月入5萬，供緊屯門自住樓，有現金95萬，想再買樓或買債基每月收息，目標想一生三宅應該點做？
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
諗sir：
本人36歲，是註冊工程師，未婚，月入50,000元。
2014年中以305萬購入屯門一單位自住，九成上會，每月支出連還mortgage約23,000元。
過去三年本人除供樓外亦不斷儲蓄，希望能盡早達成一生三宅的理想，現時現金儲蓄約95萬元
不過，眼見美國開始不斷加息，所以想重新部署投資方案。一個選擇是與家人聯名上會，再趁低購入一個300到400萬元單位再放租；另一方案是以僅有的儲蓄買入債基，每月收息。
現時心中「十五十六」，不知如何抉擇，希望諗sir能夠指點迷津。
讀者天佑
成就一生三宅有難度
時下香港買樓要交重稅加上樓價唔平，讀者人工不低但礙於未婚，要成就一生三宅有點難度。
讀者2014年不理當時樓價貴，九成上會勇敢買進。
衡量過其個人借貸力647萬元（50,000÷10,000×50%×2.59*），九成上會借270萬元只用了其四成多借貸力，風險可以承受，更開心當然是樓價其後上升，讀者賬面賺多筆意外之財。
樓市跌經濟差
不宜抱著等到樓市低位才買進的想法，已有兩樓或以上的人有等的籌碼，但一樓未有又想乾等，就只能如同一批2010年就賣樓開始等跌的人一樣。
惟樓市跌經濟差，仲上唔上到會有疑問，另一點是樓市跌得愈多，敢出來買樓的人愈少。
至於讀者應否在此時再買一房？
由於已用了270萬元借貸力，再買至少估計要用多300萬借貸力，令借貸力用至九成，實在太盡，故建議讀者不應再買一房。
再買樓要付15%印花稅
另外，已有物業者再買樓要付15%印花稅，除非找到父母或親友做「人頭」才可免除。
明白上述計算，就知兩夫婦成就一生二宅去獲基本保障其實好易做，夫婦每人一間九成上會，首期夾埋都係一百萬多些少。
故只要後生儲到100萬元做兩間樓首期，到年老時一樓自住一樓出租之局面其實唔難達到。
至於儲錢期間，用債基及交易所買賣基金（ETF）收息是可以的，債基派息在10至30厘之間，視乎係想冒幾多風險。
其實現時只要有100萬元在手，就算不儲錢一年去足四、五次日本，10%之年派息，表示100萬元投入一個月收8,000元息，八年就能將100萬元dobule來買樓做首期了。
用心儲蓄，先經營好頭兩間樓，再學如何趁高低位買樓買股未遲。
成功路上絕不擠擁
惟現實上太多人係掉轉，一日只想低買高賣，又不儲錢，所以成功的路上是絕不擠擁的。
然而香港出色人士太多，容許筆者定義有兩至三間住宅是保命，可以講是小成就亦可潤澤家庭，但距離成功路上之終站很遠。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
