80後夫婦想買第三層樓 轉買債基直債 年賺10厘息仲划算 | 理財個案 | 諗Sir
撰文：諗Sir （ Homebloggerhk ） ｜圖片：新傳媒資料室
諗Sir：
本人今年33歳，月薪45,000元（沒有收入證明），名下有一沙田區物業，樓齡約32年，市值500萬元，六成按揭，月供約8,400元。
丈夫今年34歲，月薪45,000元，有正常收入證明，名下有一深水埗區樓花單位，剛買了九個月，九成按揭，月供約11,000元。
希望做到最少「一生三宅」，自住物業是新樓齡、大二房，另外兩間是收租。
請問諗Sir以本人的情況，應該如何部署？
讀者家雯
諗Sir回覆
現時銀行按揭批核已收緊，之前提供薄弱收入證明如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格（IR56.B表）便能獲貸款，不表示今日獲能批。
至於讀者講明沒有收入證明，就大大打消了三宅的可能性。幫助之一可由家人而來、二是由銀行而來。
家人可擔保你再添資產，主觀睇親情夠不夠，個人品行是否良好。
銀行當然亦可借錢予你，但要睇客觀條件，例如人工夠不夠？人工是否「老作」？份工是否穩陣？借貸人仲可以「撈」多幾年?
債基直債收息 賺6至10厘年息
筆者認為要合法產出客觀條件，情況與搵工無異，好似你想做股票分析員，考到CFA可以令你成功機率大增。
你想搵到600萬元借貸，計到要有46,000元月薪（6/2.59*×10,000×2）先可以，如果讀者無收入證明，一係叫佢老闆俾返證明俾佢，又或者「搵個老闆」出糧俾佢。
當然在香港出糧同時要供強積金，又要交稅，些少成本在所難免。
如讀者由得自己無收入證明，家庭借貸力限在582萬元（45,000×50%/10,000×2.59）；若收入有文件證明，就算只計到七成，夫妻兩人借貸力都可升至990萬元〔（45,000+45,000×70%）/10,000×2.59〕，在此條件下，儲到三間樓唔難。
當然買完頭兩間樓「人頭」已用足，再買要俾15%重印花稅，故未來一兩年先諗未遲。何況讀者未有提及手上有幾多現金，有感對現金之重要性看得太輕。
現金水平不足，就當有幾多資產在手，都可因流轉性不足而隨時「暴斃」，不能只求買樓而唔識防守。
現金少，短期不應考慮再買樓，錢可投直債或債基收息，去賺6至10厘年息。
深水埗細單位不宜買
至於讀者丈夫名下的深水埗區樓花，月供11,000元，估計是單幢樓細單位。這種單位最不宜買，更何況深水埗是繼九龍城區後，細單位供應第二多的地方。
為甚麼唔好買？因深水埗「劏房」林立，該區業主400萬元買入單位一開四，收20,000元租而供只8,000多元。
換言之，市差時劏房減租減到2,000元一間，業主都仲可供租打平手！
相反，用500至600萬元在劏房區買一房或studio，租客會將之同劏房類比，令到租金永遠加唔起，未計3至4元一呎的管理費，業主未收樓已中了大伏。
