識玩轉按 身家翻幾倍 樓市有得跌 套現執平貨 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
Anthony Sir：
我和太太於七、八年前已購買一個自住單位，供款利息很低，為香港銀行同業拆息（H）加0.7厘。
然而，近期拆息不斷上升，變為要供鎖息上限（Cap Rate），於是我們認為不值得，打算轉按，但又似乎沒有著數，一旦將來拆息回落便「蝕底」！
你有用這些低息按揭Plan嗎？你會否轉按？
Andy
Anthony Sir回覆：
其實早就應該轉按，如果過去幾年已經轉按，現時身家可能已經翻了幾倍。
今時今日，雖然遲了好幾年，但都要轉按，因為樓價正在醞釀調整，轉按、套現、套名，才能把握機會。
用家考慮轉按，要視乎是否可以慳息、賺回贈； 投資者考慮轉按，視乎是否可以套現、倍增資產。
金融海嘯後，筆者於2010年重整旗鼓，一口氣買入幾個單位，都是類似你的「世紀好Plan」（即H+0.7厘）。
當時得寶花園的一個面積約280平方呎單位，買入價約150萬至160萬元，以標準按揭七成計算，每月供款3,500元左右，利息只需800多元，收租7,200元，超強正現金流！
其後不少銀行開始調高按息，例如H+1厘，如果轉按便要供多0.3厘，當時的按揭回贈沒有現在那麼多，所以沒有動力轉按。
其後，按息持續上升，例如H+1.3厘，相差逾0.6厘，令到「世紀好Plan」的優勢更明顯。
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投資者心態轉按套現
然而，不少學員抱著投資者的心態，完全不同，說轉就轉。話說買入單位兩年後，很多細價樓都升值近100萬元，條數這樣計：
（一） 轉按雖然要多付利息，但每月供款相差不多，以筆者的得寶花園單位為例，只是供100多元而已。
（二） 轉按有現金回贈，雖然沒有現在那麼進取，但總算補貼部分利息損失。
（三） 亦是最重要的一點，透過轉按可套取大筆資金，以升值100萬元計，可供多70萬元。當時很多細價樓售價200多萬元，以標準按揭七成計，轉按，便有足夠首期再買多一個單位作為收租。
當時市區細價樓租金回報普遍超過5厘，足夠抵銷供款有餘，結論是即使利息增加，還是要轉按。
此後兩、三年，樓價進一步上升，再度轉按。現時更應該轉按，無論是以用家心態或投資者心態。
首先，從用家心態來看，今時不同往日，一個月港元拆息曾升至2厘水平，早已觸及鎖息上限，即是「世紀好Plan」已不能慳息了。
除非拆息急跌，惟短期內看不到會如此； 其次，是各大銀行回贈進取，高見1.9%，如果每兩、三年轉按一次，每次獲得1.9%回贈，銀行還提供高息存款戶口，即使將來拆息下跌，利息供多了，也可賺回。
再從投資心態看，錯過了之前幾次機會，今次別再錯過。樓市好淡爭持，有機會可以「執平貨」，但錢從何來？名從何來？
你的單位已持有七至八年，相信市值已經倍翻，如果現時轉按，不但供樓沒有「蝕底」，還可以套取大筆資金，以等待機會。
如果是與家人聯名買樓，轉按可趁機「甩名」，今時今日「辣招」多多，想買多層樓收租投資，就要有錢、有名，當然還要計壓力測試。
