兩年前置業自住 想50歲提早退休 靠買樓收租 可以咁做｜經一專欄

撰文：鄺翠玲 CFP ｜ 圖片：unsplash

註1 : 丈夫當年向親戚借錢讀書，尚餘4年還清

Judy希望知道：

若要再買樓收租，Judy應先儘快 (目標 : 8年內) 供完現有物業，然後再儲蓄第二物業 (目標樓價500萬) 的首期。

還是在3年後先放租現有物業，再以租金＋入息供第二物業 (轉為自住) 呢？

若50歲提早退休，由40歲才開始準備退休金，該如何部署？

根據現時條例，Judy名下的第二物業是要繳付雙倍印花稅，而且銀行在批核第二物業按揭會較嚴格，所以用丈夫名義購買會較靈活。

要在8年內供完現有物業不太難，因那時按揭餘額只有238萬元(假設利率不變) 。

8年來每月盈餘合共也有220萬元，若將之作較穩定回報之投資 (平均年回報6%)。

8年後料可累積至285萬元，連同流動資產有望達355萬元。

多累積100萬元

況且丈夫4年後還清貸款，儲蓄力度可再增強，假設丈夫也把這每月6,500元一併作投資，儲蓄可累積多35萬元至總值390萬元。

雖然應有餘額再付百多萬首期，但儲備即時變成空空如也。

況且將全部積蓄拿去投資也不是合適做法，所以筆者建議要多累積100萬元(約3年)才實行。

在3年後先放租現有物業、後買第二物業自住的想法也有些考慮。

3年後總資產及儲蓄額約有150萬元，若全數放進第二物業的首期，可選擇八成按揭，每月最低入息要求約$38,000，每月供款$15,800。

以丈夫現月薪來說，也有機會能成功，但之後資產也是變得空空如也。

請留意那時丈夫的債項仍未還清，再置業對家庭的財政有一定的壓力。

買樓收租 先放租後買

筆者建議待丈夫還清貸後，先放租後買，但這需同時供兩個物業，風險較大，兩夫婦需小心管理好財政。

至於Judy希望50歲可退休，以現時女仕平均86歲來說，退休生活將有36年。

而且當時上述的兩個物業仍未供滿，所以退休金要提供足夠支援。

筆者在此做一些假設 :

(1) Judy每月退休生活費(現值) : 1萬元；

(2) 自住物業每月供款由丈夫支付 ；

(3) 第二物業租金收入足夠支付按揭及雜費

50歲提早退休

那她在50歲時需準備680萬元退休金，由40歲起的10年內，假設平均年回報6%，Judy每月需儲蓄4萬元。

若想減低負擔，她也可提早儲蓄，同樣的退休金目標，由現在開始的話每月只需儲蓄15,000元。

當然，若租金收入超岀按揭及雜費，這差額也可補貼生活費，而延後至55歲時才退休也可大大減輕負擔。

最低利率及年金利率保證

由於儲蓄期短、退休年期長，Judy應減低市場波幅對退休金的影響。

她可考慮使用有〝最低利率及年金利率保證〞的年金方案，並設立「保証最少發放年金年期」，在有生之年也有保障。

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