只有80萬元現金去投資 靠買樓或車位自救
諗sir： 本人42歲，在賭場工作，月薪35,000元。 擁有一個三房單位自住，購入價360萬元，現市值約800萬元，尚欠115萬元，月供11,330元。 另持有數個車位，購入價每個約15萬元，現市價約60萬元。 此外投資了100萬元與朋友夾份炒舖，但已虧損50%以上；另有10幾萬元股票，亦已蝕一半以上；現金有80萬元。 想請教諗sir，有甚麼投資方案適合本人呢？謝謝。
讀者阿忠
讀者財來財去，最救到他的就是買樓或車位。很多人只針對樓價升跌去判斷買樓與否，但其實不少人未能創富，主因是沒有恒心儲錢，太早就止賺。
讀者手上王牌，當然是市值800萬元的自住樓，減去欠款淨值685萬元。 留意車位加按只可達五成，住宅六成，而500萬元之下住宅樓更可達八成，所以住宅值錢，在於其可以按得到。
不少人都擔心槓桿會否高風險，誠然投資者有此諗法是負責任的，而筆者提出的，是經計算好及有兩手準備（無論市升市跌）的槓桿。
近日看到報章上有講述一對移民了加拿大的港人夫婦，拿著1,000多萬元回流香港，不知就裏就依銀行職員的免費意見，以數百萬元買入股票掛鈎票據（ELN），結果一年即蝕了200萬元。 輸錢因為ELN雖然有息收，但股票跌要接貨，當股價大跌當然要輸錢，果然「免費的才是最貴」。
報道並指該對夫婦手持1,000萬現金，但每年開支使費達120萬元，在投資連連失利下，就向專家求教，希望調整一下投資組合，目標年回報8%。 這個案若是問筆者，筆者不支持把1,000萬元全投入債基E餐收12厘息這做法，因單一投資過分冒進，除非是有5,000萬元甚至成億現金在手才可這樣做。
筆者會建議將錢投入渣打及恒大直債各一，渣打派7厘，勝在都算穩陣；恒大派成12厘息，在美國國債利率只有3厘時，顯示高風險。 惟選擇恒大另一原因，是恒大有put warrant，意味一旦恒大有負面消息，投資者不難找到有流通量的warrant去對沖風險。
每條直債入場費20萬美元，購入兩條相當於約310萬元，剩下690萬元，可抽200萬元按「買樓003」授予之分租方法買樓收租，一間價值500萬元樓，月收20,000元以上租金。
500萬元樓付200萬元上會，每月供樓支出約11,000元，收租22,000元，那200萬元之正現金流為每月11,000元，即付出200萬元，一年收13.2萬元租金，年回報6.6厘。
至於餘下500萬元左右，可抽300萬元分三注買債基就是了，主打B餐，用美國債；次選C餐，用外國次級政府債。
B餐收18厘、C餐收15厘，那300萬元投入一年收48萬元，留約200萬元做現金。
計及兩條直債共收29.45萬元、樓收13.2萬，三項回報合共為90.65萬元（13.2萬+29.45萬+48萬），1,000萬元年回報9厘，若只計投入的800萬元，回報為11.33%，餘下約200萬可做定期收2厘一年。
講返來信讀者，將自住樓加按起碼可得400萬元資金，再加自己有80萬元，即約500萬元，等於前面談到的回流夫婦的一半資金，參考筆者上述方法，表示讀者一年收40餘萬元息是有可能的。
延伸閱讀：量化分析財力 買居屋有數得計
【理財個案】讀者與妻子月入合共同95,000元，持有兩個唐樓單位，對沙田居屋穗禾苑的單位有興趣，想請教諗sir買入單位自住會否很不智。
諗sir： 你好，本人已持有兩個唐樓單位，一個用作自住，另一個處於名校網的就出租 ，分別以外父母名義持有。 本人為自僱人士，月入85,000元、妻子月入10,000元，沒有入息文件，排了公屋兩年、居屋兩三年都抽不中。 最近看中了沙田居屋穗禾苑一個單位，如再入手自住會否很不智？
讀者Jacky Chong
好明顯讀者是未夠知識去量化自身情況，加上做生意月入85,000元又不交稅，還要輪公屋，要好小心盤生意會不會得罪人。
如果再上一個層次，月入去到20萬元附近，錢多難以不露底。
到時稅務督察去查查他的公司，加上如果當時已住在公屋，隨時一炮雙響（逃稅及騙取公屋）。所以房委會不批公屋或居屋給他，其實是一種愛。
當然明白讀者未必用自己名去申請公屋、可能是以某無樓又無錢的家人申請，這樣就另作別論。
筆者經常說除了賺錢，保存財富是另一種技能，而「保存」不一定指投資；故長期能富有的人，必有其技巧或有過人之處。
富足的生活必須依仗一些知識，惟此等知識不是學校所能授予的。
【現金】何謂量化財策？
讀者月入85,000元，而太太月入10,000元，若有齊入息證明，可向銀行借盡借貸力，即約1,230萬元〔（85,000+10,000）÷10,000× 50%×2.59*〕。
假設讀者兩個唐樓單位是有按揭的，每間借了200萬元，即借貸力用了約32%（400÷1,230）。
若再買穗禾苑，以500萬元樓借七成（約350萬元）為例，借貸力會用至61%〔（400+350）÷1,230〕，勉強符合在旺市不用超借貸力五至六成之原則。
如買入後樓價上升當然開心，而由於不用超六成借貨力，表示買入後若樓價下跌，都還有餘力向銀行重組貸款，拉長供款期去降低月供金額。
故讀者再買一間500萬元之下的樓是可以的，但600萬元或以上價碼的就很不智，此為量化分析財策。
但由於讀者無報收入無交稅，銀行沒有證明，想重塑借貸力，就需安排公司出糧給自己，簡單說是有六個月出糧入數證明，但不是簡單到寫六張cheque給自己，就可以借到幾百萬元這麼容易。
筆者在「買樓003借貸力由無變有」的環節詳解過，需準備整套文件，並有正確向銀行應對的方法。 另外讀者太太借錢更應三思，因為一個準業主買樓，用自己作為董事的公司借錢出糧給自己，會很引起銀行注意。
兩個唐樓單位能否加按，又是另一問題，生意人本身很需要資金在手，建議讀者留下一定現金，以應付市況差、資金鏈斷裂的風險。
唐樓一般只可按五成及拉盡約15年還，即使加按得到，相比之下都供得較辛苦，因此讀者換走唐樓都需要安排。 穗禾苑有好有不好，價錢比較平，但租客的客路較少，不是每個人都合適。
