月儲$25,000 5年後可滾存至$216萬 置業成家夢 謀定而後動｜經一專欄

撰文：鄺翠玲 CFP ｜ 圖片：unsplash

* 物業已轉歸志明名下，有需要時可加按

志明的理財目標是於5年內 :

• 買入兩房單位（樓價約600萬元）
• 預留40萬元作結婚之用  

志明有幾個層面需要留意：

• 在申請按揭(無論新造、轉按或加按)時，香港銀行對境外收入(包括內地及澳門) 的要求較嚴謹，例如下調一成供款成數(如欲購買$600萬物業，香港入息的申請人可借6成，但澳門入息則只可借5成，即是說若買$600萬的物業，志明需付$300萬首期；
• 由於現時物業是他名下，若5年後雙倍印花稅（樓價15%）仍然有效，買入$600萬物業的話，將要付$90萬的印花稅
• 分析以上情況後, 志明在5年後需有資產 :

• 現時志明每月儲蓄$25,000，假設他連同現有$30萬股票進行中度風險的投資(平均年回報6%)，5年後可滾存至約$216萬，和上述目標很有距離，加按現有物業套現或可改善情況，但要注意幾個細節：
• 可借按揭額是根據入息及所有借貸供款額計算，現時加按會用了部份借貸供款額，日後置業可動用的借貸供款額便少了，所以志明要小心盤算；
• 假設5年後收入不變及以4成收入($2.2萬)供樓，每年利息2.5%及30年還款期，志明最多可供的$500萬的按揭額，若將現居加按套現3成($150萬, 月供$6,000)，仍可預留$350萬給新置物業首期，如只申請$300萬按揭，每月供款約$12,000，最低入息$28,500，兩幢物業總計需月供$18,000，最低入息$43,700，所以按揭申請問題不大，反而套現的$150萬怎樣「跑息差」，一則彌補供樓開支，二則可平穩地增值，讓日後的置業大計更穩妥才是重點!
• 扣減加按供款後，志明每月尚餘約$19,000的儲蓄，連同現有股票及套現出來的$150萬，若進行中度風險的投資(假設平均年回報6%)，5年後資產可累積至$376萬，連同$50萬的現金，離目標不遠！如果未來數年入息增加，儲蓄增加，目標應該不難達到 ;
• 香港樓市受本身經濟、利息走勢等影響，志明應多留意市場資訊，並與理財顧問多溝通，謀定而後動。

筆者也請志明留意那$90萬元雙倍印花稅是龐大的支出，若數年後仍然存在，可考慮將現居業權轉至家人，自己改做「按揭擔保人」，不失為一個方法。

筆者建議志明認真考慮買一份保額較大的人壽保險，尤其是加按及置業後，若有不測，資不抵債，家人可能面對一個很大的困境。志明可考慮一些沒有儲蓄成分的人壽保險, 以最低成本爭取最大保障。以志明 (非吸煙) 、 $300萬保額、30年保障期的保險為例，每月保費只需五百多元，完全符合成本效益。

美聯金融集團高級副總裁 -鄺翠玲 CFPCM

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