23歲畢業生月入萬二蚊 唔靠父母幹 想7年內買400萬樓要點做？｜置業｜理財個案 | 經一專欄｜財智姊妹淘

撰文：余淑穎Suki Yu ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

Kennis現時財政狀況

基本資料：23歲，應屆大學畢業生，6月開始全職工作。
每月平均收入：約1.2萬元（已扣除強積金），年終一般會有一筆不多於1個月的花紅。
每月平均開支：（日常開支：約3,500元、家用：2,000元、餘額作儲蓄之用）
資產：從小儲蓄的利是錢，和中學兼職賺來的錢，合共約有26萬元（當中約5萬元為人民幣，於內地銀行存一年定期）
一份儲蓄人壽保險，月供500元左右，供款期10年，已供兩年半
風險承受水平：中等
（備註：曾嘗試投資股票，有賺有蝕，最終打和或只賺微利）

理財目標／疑問：

1. 希望在30歲或之前置業，沒有任何家庭資金支持，目標樓價400萬至450萬元，私樓、居屋皆可。

2. 有甚麼方法可以賺取穩定回報？

3. 在內地銀行存定期，可以賺取較高利息，惟不懂評估人民幣的貶值風險，請問現時加碼投資人民幣是否合適？

優先考慮置業重點及分析個人財務狀況

從Kennis的個案中，她的理財目標是在30歲或之前置業，買入400萬至450萬元之物業。

本人認為要達成置業目標，有兩大重點要留意的。

第一、首期的預備金額

雖然現時400萬以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭。

但按揭成數越高，相對貸款金額也相應增大，對單身人士而言，能否通過銀行的壓力測試和獨力承担日後長遠的供樓開支？

第二、Kennis的事業發展與個人總收入的增長

對於剛大學畢業的Kennis而言，將投入社會工作，往後的幾年工作可能是她發展個人事業的先摸索期。

要續年提升個人總收入，相信只好依賴Kennis對置業的喝求和堅持！

如何配置現有資產及運用未來7年時間儲蓄首期

首先我們會依據Kennis現時可接受中等風險和賺取穩定回報為目標來建議合適投資工具。

現時Kennis持有人民幣定期5萬元，以一般內地銀行提供人民幣定存3.2％年息預算，在未來７年內持續定期收息。

預算７年後本加息的人民幣總值為約6.2萬元，以現時兌換率1:1.13換算港元約7萬元。

雖然內地銀行存定期，可以賺取較高利息，此終任何時段人民幣是存有隱藏貶值風險。

在加碼投資人民幣是可考慮以不多於個人資產10％的比例作分段及分散投資去降低潛在風險。

至於餘下港元存款的20萬元可作一次性投資，若以年度平均6%回報來預算，預算７年後合共可儲蓄的資產約30萬元。

我亦建議Kennis可好好利用未來7年時間，以月供基金形式投資儲蓄。

同時每兩年持續遞增的漸進式方法去擴大儲蓄成果(下表解說)。

在投資風險上可選擇70％偏低風險的東南亞地區以通脹掛鈎的政府債券基金作重點投資。

餘下的30%便可選擇現時持續向上平穩的增長但較高風險的有關醫藥健康護理股票基金作投資。

若以年度平均6%回報來預算，合共可儲蓄的資產約57.4萬元。預計到7年後可運用的總資產約(7萬+30萬+57.4萬)94.4萬元。

解說漸進式儲蓄方法

購入一個450萬元單位首期預算安排

樓價：450萬元
首期：67.5萬元 (樓價的15％) ….A
地產代理佣金：4.5萬元 …..B
印花稅：$13.5萬元….C
置業支出總額：(A+B+C) = $85.5萬元

按揭供款預算安排

按揭金額：382.5萬元
還款年期：30年
按揭利率：4％ (預算7年後低幅度的加息情況下)
每月按揭保險金: $449
每月供款：$14,720 (預算7年後個人總收入必須達至月入$3.6萬元或以上才可通過銀行批核按揭貸款入息要求)

總結置業要點

其實以置業目標為本的理財儲蓄，雖然要堅守目標有相當的困難，但以了解個人財務狀況後來定立的置業儲蓄方法，成功個案比比皆是！

當然Kennis可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃！

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