理財個案| 每月儲5000隨時10年都換唔到樓？教你「還款+換樓」部署大法

Philip 希望5年內可還清父親的債項，也希望知道什麼時候能有足夠資金換兩房單位（面積400呎，現樓價約790萬元）。

Philip 和太太現共有流動資產25萬元（現金、股票和基金）。現時總月薪約$65,000，每月樓按還款約$15,500。

分期還款財政更穩健

筆者覺得Philip 父親很愛錫他：因為若採用每月還款，那便變成每月支出，財政上便會較緊拙；但若是分兩期還款，中段時間便是Philip 的資產，令他財政更穩健。但與此同時也給了他們在財政管理上的一個考驗！那他應怎樣安排呢 – 投資增值（但涉及風險）？只放在銀行（但現在是零息年代啊）？還是信靠自己的節約能力而無需任何實質規劃？

既然這儲蓄牽涉父親的資金，在情在理，筆者並不建議毫無實質規劃的安排，而只放在銀行戶口，除了沒有利息收入，由於未來數年是高通脹年代，也肯定會貶值，所以餘下的投資增值是較佳的做法。

減低平均成本

既然還款和換樓都是類近目標，筆者認為可以集中處理，既節省精力，也可因金額較大而減低平均成本 (economy of scale 規模經濟效益的例子）！他們現有25萬元的資產，每月也有$15,000的盈餘，以風險管理角度來看，他需要有6個月的生活費（約30萬元）撥作緩衝儲備，所以筆者並不建議將現資產作投資增值，但可將每月盈餘的一半（$7,500）則可以投放在投資組合內，利用平均成本法減低投資風險。

假設平均年回報9%，如果5年內不在投資戶口提款，料可滾存至約57萬元，連用暫放在銀行戶口的每月$7,500盈餘，總資產約102萬元（不計算緩衝儲備）。怎樣還款給父親較具成本效益呢？可考慮先動用每月放在銀行的$7,500 – 首3年已累積至27萬元，可將其中25萬元先還給父親，餘下兩年也可繼續累積至20萬元，那時可在投資戶口提取5萬元，便可還清給父親，投資戶口仍有52萬元。

這筆資金足夠換樓嗎？若樓價不變、利率不變，5年後按揭餘額約為362萬元；若賣出可套現約188萬元，連同投資戶口的52萬元，總資產約240萬元（不計算緩衝儲備）。心儀單位若維持790萬元樓價，兩成半首期及相關費用約需235萬元，每月供款約$21,000。以首期及相關費用來說，Philip是勉強有足夠資金的。至於每月供款，多了約$5,500，由於現時每月有$15,000盈餘，供樓開支多了，盈餘仍有$9,500，也是在可接受的範圍。

換樓面對最大的問題仍是首期，若薪金調整時也能調高每月投資額，對首期不足是有很大的幫助！

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