理財個案 40歲月入5萬照顧一家四口 如何創造35K收入 兩房變三房
撰文：諗sir ( Homebloggerhk )｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
諗sir：
本人40歲，月入約50,000元，太太是全職母親，一家四口住在一個兩房單位。由於小朋友漸大，心想日後始終會唔夠住，所以有換屋的念頭。
現在住的單位是與太太聯名持有，銀行估值550萬元，尚餘貸款100萬元，每月還款7,000元。
現想換個約700萬元的三房單位，但舊屋的利息真的很低，出租每月都可收13,000元，所以真的不想放棄。
請問諗sir把現樓加按可行嗎？但本人計過就算加按後，也只能套出約175萬元（550×50%-100），不夠新樓的首期。
另外如果要孭兩層樓，加上本人還有11萬元的汽車貸款，可能過不了壓力測試。
本人沒甚麼投資，只有現金約40萬元，請問在現時的辣招下，利用債券收息去養租可以嗎？還望賜教。謝謝。
讀者wingwah上
諗sir回答理財個案
讀者的情況很典型，因政府辣招令換樓需付高印花稅，市民需另謀計策去解決問題。
賣細換大對很多人來說太危險，故建議讀者將舊樓加按再將舊樓租出，然後將舊樓轉用途提升借貸力，再將加按所得資金用來收息，把利息加上租金收入去租更大的房屋，以改善居住環境。
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加按舊屋再出租
加按套出的175萬元用作收息，年息15厘，一個月可收21,800元；另舊屋轉為出租，假設租到13,000元，即讀者有34,800元預算去租三房，大把選擇。
現時700萬元樓的租金不過約每月20,000元，隨時每月交完租還有成萬銀作儲蓄。
此做法可省下買三房的印花稅，個數都夠租成年樓；何況原本的兩房單位仍在手，假如樓價升都仲可以賺。
誠然看讀者情況要擔心一些事情，例如11萬元的汽車貸款，很傷借貸力。
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其實平常一些生活上消費，例如買按摩椅或甚至出張新信用卡而唔用，都會對借貸力有不同程度影響。
銀行承認出租樓之租金收入七成為核實收入，業主需要出示已打釐印的租約、六個月租金收入紀錄，轉用途。
有些銀行會轉介客戶去會計執靚盤數，會計收費萬餘元，幫助和教的都是此類事情。唔想買樓簽了臨約先撞板而焗俾使費，就要先做功課。
至於何解這麼多人租樓出去都不打釐印、又或有些人收到稅局文件叫補交稅項，才問究竟稅局是怎樣知道的呢？
這些需要做過苦主的人才能回答得到。
另一要點是買債真有15%息嗎？誠然如不理風險，搞到年息15%可以的。
不過筆者於收息101授課方法是計出風險為先，在查到風險比率後，再衡量能力，看眼前投資是否值得。
至於有沒有10、15甚至20厘息一年，由於收息方法尤其債基是月月派息，很快已可知效果。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
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