無懼加息週期 長揸三隻穩健REIT收息 領展每手入場費為最高 | 精叻中產 | 理財解碼
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash
REIT主要投資於可產生定期租金收入的房地產項目，包括商業（寫字樓）、零售（購物商場）或工業（倉庫和工廠）等。
根據守則，REIT每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息，分派予投資者，故REIT一向具有高息的優點，受「貪息」投資者歡迎。 惟本港踏入加息週期，對REIT的回報是否有影響呢？
中國泛海證券資產管理副總裁、亦是投資博客「紅猴股評」主事人簡志健（紅猴）指，買REIT最理想是「賺息不蝕價」。
雖然本港開展加息週期有影響，令近日部分REIT股價急挫，但屬於巿場「情緒化」現象。
「早前美國聯邦儲備局主席鮑威爾表示，聯儲局可能加息至超出中性水平，令近期REIT出現走資情況，REIT股價呈下挫，不過，其實REIT已經沽過龍。」
他認為，今年股巿較弱，香港有不少長倉基金，對防守性股份有需求，需要買入較安全的股票，故長遠對REIT有支持，料這板塊未來股價下跌的空間有限。
超班馬領展續強投資者選REIT，除股價回報外，另一主要因素為股息率。 簡志健建議在選擇REIT上，投資者宜揀未來每股派息仍有增長的REIT。 「尤其偏向買旗下主打民生商場資產的REIT，因受經濟因素影響相對不太大。」
領展房產基金（00823）是亞洲規模最大的REIT，2005年11月上巿時，巿值約340億元，發展至今逾1,500億元。 領展每手入場費為本港REIT中最高，截至週四（10月11日），每手入場費為35,775元，現價股息率3.5厘（見下圖表）。
以2012至2017年間香港REIT的股息增長率比較，過去五年間領展為11.3%，較僅單位數字增長的置富產業信託（00778）的9.4%、陽光房地產基金（00435）的8.5%，以及泓富產業信託（00808）的5.6%，明顯高一班。 他預計，領展未來每股派息可保持介乎5%至10%的升幅。而 REIT持續派息能力，取決於手持物業的性質、質素及經濟表現。
「領展除為旗下民生商場不斷翻新增值外，旺角彌敦道700號的新商場，以及有興建觀塘鴻業路海濱匯等新項目支持，未來派息就不會按年下跌。」
雖然領展曾出售部分資產，但管理層亦有回購，以及積極幫公司增值，以填補損失的收入。
「雖然領展每手入場費較高，但相對穩陣，未來兩年股息率或有機會逾4厘。」
置富產業股息率逾5厘
其次，簡志健認為可留意近期股價折讓大的置富產業。置富產業在香港持有16個私人住宅屋苑零售物業，包括置富第一城、馬鞍山廣場及城中薈等。 集團的定位是區地域性民生商場，他指民生商場受經濟週期影響較低，有助穩定公司收入。
雖然租金上升幅度雖沒有領展高，但置富產業的物業組合出租率及續租租金調升率保持穩健。 截至6月30日止，置富產業的物業組合出租率為96%；平均續租租金調升率為13.6%，每單位分派按年增3.2%。
而置富產業亦持續進行資產升級工程，包括為旗下物業組合中規模最大的置富嘉湖展開資產增值措施，預期於2019年底前竣工，有望提升物業估值及租金回報。
置富去年度每基金分派0.5078元，目前股息率5.9厘，簡志健指其每股派息是REIT中較高，可作防守之選。
冠君產業受惠商廈需求
另一隻簡志健認為可吼的是冠君產業信託（02778）。 冠君產業的巿值逾300億元，為本港僅次於領展、第二大高巿值的REIT，亦是亞洲區內除日本外十大REIT之一。
主導股息增長率主要是旗下物業的收入有增長。冠君產業主要投資位於花園道三號及朗豪坊，兩幢甲級商用物業均推高分成租金。
截至今年上半年，冠君產業可分派收入增7.2%至8.12億元；每基金單位分派升7%至0.1253元。 簡志健提及，冠君產業的股息率約4.7厘，較置富產業低，惟相對股價則較敏感；加上巿場對商廈有需求，相信未來每股派息亦不會下跌。
