沙士$300萬買樓 市值變$800萬 一拆二收租 游資再博10厘回報｜諗Sir｜理財個案｜經一專欄

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

讀者：沙士時以$300萬買樓

這個個案很典型，有一間賺錢的樓，受惠樓市升值，想趁勢去贏取往後幾十年的生活質素。 第一步當然是加按樓房，因為人儲錢，遠不及資產膨漲。

香港經濟很受外部因素影響，所以大家只能順勢而為，間樓賺錢就按咗佢先，手握現金才能令往後處理更有彈性。 800萬元樓加按六成，預計得480萬元，月供約18,500元（4.8÷2.59*×10,000），將最多一半投入按揭借貸戶口，即240萬元，等於減走一半利息支出。

擔保太太借貸買樓

加按同時可拆走先生名，太太單名持有沙田樓，那先生再買第二間樓，就可免付15%買家印花稅，並享高成數按揭。 太太如入息不夠，如何可單名借到480萬元?

大家明白先生可不落名持有沙田樓，但可擔保太太的借貸，這既不會令先生再買樓要付15%高印花稅，亦可令太太夠能力上會。 另外有些特別情況，例如要拆名的對象不是太太，而是拆名給一個你信任但早年破過產的弟弟，便會明顯有困難，因為對於銀行而言，他的收入不只是「零」，更是負數。

搵「人頭」買樓要計數

但好難得才搵到個「人頭」去揸間樓，怎麼辦？可以叫弟弟做Mortgage drawer，成為只參與借錢，但不用計入批貸過程之角色。 至於擔保人(guarantor)，則是不落名做業主，但需為貸款負責的人。 拆出名先生可再買樓，由於家庭借貸力為860萬元（〔（80萬÷12）÷10,000×50%×2.59〕，即加按後借貸力已用逾一半。

再買樓假設人工不變下，借盡都只400幾萬元，以沙田一些細屋苑單位做目標還可以，又或等時間，待樓價在500餘萬元都有好嘢買個陣先出手。 留意讀者已有一樓，有條件等，可以睇自己情況，而不是估市升市跌去決定出入市。

等時機再買樓收生

至於如想換大，一拆二後將原居租出，再將按出的資金收息補貼，應夠資金租更大樓房。 留意如物業市值800萬元，先生將一半400萬元市值轉名給太太，要按400萬元打印花稅，但因近親原因不用打15%高稅率。除非人工較低而賣樓可取得10年儲蓄或更多，才應賣樓拎錢放手一博；而讀者應一拆二再等時機再買樓。

手上資金可先投入債基收介乎10至18厘年息，如買房地產投資信託基金（REITs），留意買香港的REITs風險因政治事件而增加，加上買本地REITs不提供槓桿下只收3至4厘年息，風險跟回報不平衡。 至於收息股還是免了，股票的本質是追求短期爆發性增幅，而不是長放安穩收息的。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。