70後單親媽媽缺金錢缺人脈 目標一生二宅 有何攻略 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：諗sir ｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
諗sir：
本人43歲，是小學文憑教師，月薪約46,000元，兩年前成為單親媽媽，有一個六歲的孩子，前夫每月會支付7,500元贍養費。現居於深水埗自住樓（因此區就近生活圈），53年樓齡，2015年初以350萬元獨資買入，按揭九成，分19年還，月供約17,000元，仍欠銀行274萬元；現估價490萬元。另有現金65萬元，沒其他借貸。
半年前有感人要向前看，也因極缺乏安全感，而開始堅定地為將來打算，開始用功了解投資之道。
本人借貸力約690萬元〔（46,000 + 7,500） ÷ 10,000 × 50% × 2.59*〕現已用了39%，加上快到45歲，而自住樓質素很一般，長遠能否加碼買多一間來換樓或租出？
現考慮的方案包括轉按再按爆自住樓到八成，然後買債基收息補貼；或是把自住樓放租，以租養租。
因父母已過身，沒有兄弟姊妹，靠一己之力，是否能達到一生二宅甚至三宅？應如何部署才好？望諗sir賜教。萬分感激！
積極向前的單親媽媽
欠人脈欠金錢的個案
讀者一個人沒父母和兄弟姊妹，帶住一個六歲小朋友，確實有點困難。
讀者沒有親人，而借貸力已用了39%，這個欠人脈欠金錢的個案如何解決？
由於讀者已有住宅，再買樓要付高額印花稅，加上舊洋樓一旦遇上跌市，資金流動性成疑，建議應棄用再買樓方案，改為將自住樓賣出套現216萬元（490-274），然後再將部分資金買屋苑樓，有剩可投資債券類或車位。
讀者住深水埗覺方便，那可考慮該區屋苑如美居中心，400餘萬元有售。
假設以450萬元入手美居，用兩成首期（約90萬元）上會，月供約14,000元（450 × 80% ÷ 2.59 × 100），較現時的17,000元還少；而現金剩約190萬元（65 +216 – 90）。
到時手持30年樓齡的樓，萬一要放亦不會沒人要，加上190萬元現金用作收息，財務狀況有所改善。
亦可將190萬元中的60%（即約114萬元）投入債基，用收息101的債基再疊增收息10至12厘，可每月增加9,500至11,400元收入。
再買樓宜在樓市見頂下跌20%
有感讀者很想用買樓或收息去追回進度，在此勸讀者絕對不要心急，因現時中原城市指數在190點水平，股市波幅擴大，實力較低者不宜草率。
再買樓宜在樓市見頂下跌20%時，再八成上會，就夠一定穩當。
因97年樓市最急跌一段是一年挫四成，那回調兩成再付20%首期者，就算重遇97年市況，亦無負資產風險，而讀者就是要等此類時機。
至於股票，很多人有多餘錢就用來買股票，此概念並不正確。
留意生意跟人一樣，有生老病死週期，故買股必須跟紅頂白，洞悉生意發出爆炸力一刻。
為甚麼要長期持有? 股神畢菲特現時持有近1,000億美元現金想不到有甚麼股票好買，難道他真的認同長期持有？
買入長坐只會「全食」港股市場風險
再一次提出，市面上大批未做過生意的人，卻當正自己老闆一樣評論每間上市公司好壞，此現象是「有趣」，看倌不宜用血本跟他們認真。
留意股票的複利效果很大，重點是搵對方法就可大贏，而不是重本買入就能大贏，買入長坐只會「全食」港股市場風險。
持股人承擔公司風險及市場風險。
前者例如公司老闆大病、政府行業政策變化等；後者則為股都同等承受之風險，如近日發生的土耳其危機，就屬此例。
而長坐盡食市場風險是錯誤行為，何況港股的市場風險更比其他股市高。
月供股票只幫不儲錢的年輕人改善財政
筆者在銀行工作過一段時間，見到月供股票的確可以幫到不儲錢的年輕人改善財政，但進一步令中年人改善生活就難為了。
月供股票更屬不少經紀引客買較高佣的月供Plan之藉口，甚麼「低位就儲更多貨，高位就買少點，長坐必賺」成為他們金句。
但以港股為例，誰認為香港經濟會比之前更好？
恒生指數可明顯破頂至42,000點及企穩？
香港人一直只由賺佣的Sales去灌輸理財概念，有甚麼影響，自己明白。
