投資物業變負資產應怎辦︳林昶恆專欄

Jenny家庭目前持有一個香港及一個內地的物業收租，按揭貸款尚有480萬元未償還，香港物業是三年前購入，透過地產發展商安排借貸，當時只需供息不供本，但現時已要同時還本還息，月供35,000元，所以考慮轉按。
雖然有銀行的按揭計劃只需月供22,000元，但要延長供款至25年。而且因樓價下跌而限制了借款額，他們需要額外補回80多萬元現金，才能滿足銀行借貸條件。
扣除物業是負資產及需要用作補差額才能轉按降低每月負擔的80多萬元儲蓄以外，Jenny家庭其餘資產包括一個已供滿的內地物業，160萬元現金、22萬元股票及10萬元強積金，她想了解如何可以為退休金準備及達到財務自由，還有是現時的收租物業，是否要繼續持有。

另外，她又問到是否應該趁現時樓價低，而再買多一個物業來收租呢？
如果能夠將每月供樓負擔減少13,000元，當然是好事，但同時要放棄80多萬元的未來增長潛力。而且減低供款並繼續保存收租物業，都仍然要面對每月額外支付逾10,000元還款差額，換回來的是未來物業能夠升回高位，不用損手離場。
在目前狀況下，就算未來樓價真的大升，她都不應考慮再買多一個物業，因能支付首期，都沒有餘錢供樓，收到的租金只可以減少付出，而不是增加收入。
若以物業現時價值賣出將會低於買入價，更是負資產，會導致即時損失，但繼續持有則需承擔長期供款壓力及未來樓價持續下跌的風險，因此Jenny與家人應盡快商討，評估是否應該出售收租物業或繼續持有。如決定繼續持有的話，便要立即安排新按揭，以降低每月供款。

Jenny都擔心未來收入不穩定，因此需要準備足夠的應急資金以應對突發情況。建筆者議她保留30萬元作應急資金，存放於不超過三個月的定期存款或活期存款中，千萬不要用作投資。

優化保險組合

雖然Jenny每月支付20,000元保費，但她對現有保障是否足夠並不清楚。
建議她與專業保險顧問檢討現有保單的保障範圍及是否符合家庭需求；另外，她應該優化保險組合，避免購買過多不必要的保險產品，確保保費支出合理且有效。
Jenny一向都是聽取消息來投資股票，結果導致嚴重損失。建議她停止直接股票投資：避免因缺乏專業知識及時間管理而進一步損失。她應轉向考慮投資於專業管理的基金或多元化投資組合，以降低風險。

最後退休方面，退休儲備目前不足，她和伴侶需要考慮不同可行方案以改善狀況，包括（一）調整支出：檢討目前每月支出，尋找可削減的非必要開支；（二）中山退休計劃：考慮於中山退休，當地生活成本較低，可減輕財務壓力及增加儲蓄：（三）利用重新按揭節省的資金及保險收益，增加退休儲蓄。