去展銷會睇內地樓 又靚又平好吸引 但屬新開發區 究竟有冇伏？ | 舊城區 VS 新開發區 | 理財個案 | 理財解碼
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室
Anthony Sir：
最近有親戚帶我去展銷會睇內地樓，在會場上展示的相片、影片，果然靚，價錢又平。
不過代理說這是新開發區。
我看見在地圖上，這新開發區好像跟最旺的地段有一定距離。
其實在這些所謂新開發區買樓得唔得呢？還是情願買貴一些，到舊區買樓會比較好？
Wally
舊城區 VS 新開發區
所謂舊城區，顧名思義是指，城市一直以來的核心區域，發展已經相當成熟，當中的物業全都可用眼看見，用腳走到。
甚至買樓之後是否有人租，二手是否活躍，基本上都可以從附近的環境及商業活動見到，相對較穩陣。
不過，也有缺點，如果是大城市，舊城區通常是人多車多、路窄橋窄、塞車塞到癲； 加上新舊交雜，環境相對較混亂，較少有大規模建設。
像香港的奧運站、東涌
新開發優點是可以重新規劃，因為通常位於舊城區週邊。
由於之前可能只是農村、工業村，比較容易併購，可以大刀闊斧，大片、大片土地開發。
所以一般新開發區都會路闊、橋闊；有三、四線的行車馬路、大直路；兩旁有大型屋苑，甚至有大公園、廣場、商場，土地的規劃四四正正。
就像香港的奧運站、東涌，不但簇新，而且環境較優勝。
缺點是規劃未必能兌現
新開發區賣的是概念，所謂概念，即是未搞掂！
尤其是開發初期，價格仍是低水的時候，週邊很多配套未成熟。
甚至是無人、無車、無樓，橋未完工、路未通、鐵路又未到，四周圍荒蕪一片。
如果到現場看，正常人應會不敢買。
但在展銷會場，銷售人員站在地圖前指手劃腳，七情上面。
這邊有公路，那邊有地鐵，發展商買了這幅地，將來發展成熟，媲美中環、太古城等等。
樓價翻幾倍，講得頭頭是道，娓娓動聽，人就大膽起來，便會買。
概念是否可以兌現？
問題是，概念是否可以兌現？如果買家押錯注，發展並不似預期，固然要「坐艇」！
甚至要蝕讓。就算押對，可能都要等很長時間！隨時是十年八載。
例如筆者與朋友2015年到珠海買樓，當時橫琴剛剛成為自貿區，到處都大興土木，沙塵滾滾。
但概念大晒，不少樓盤賣到每平方米40,000元人民幣，比當時拱北的樓盤還要貴，我們覺得溢價太高，所以無買。
「如果當年有買就好啦！」
三年後的今天，最近代理向筆者推銷橫琴盤，仍然是每平方米40,000多元人民幣。
當然，不是每個新發展區都會不似預期，很多成功例子甚至超出預期。
讓萬千投資者驚呼： 「如果當年有買就好啦！」例如廣州的天河、上海的浦東，都超出預期！
記得20多年前，筆者剛剛大學畢業，曾經在顧問公司協助發展商做計劃書，要到當地深入考察，都是爛地一片。
今天已是不折不扣的金融中心了，樓價亦翻了很多倍！
買新開發區內地樓有3點要注意
若想買新開發區，有幾點必定要注意。
首先是價格不能太離地，要貼市價買；
第二是要清楚了解新區將如何開發，是否實際，兌現機會大不大？
第三是項目最好已經是在開發的第二、三階段，週邊有一定項目才出擊，雖然這樣會稍為貴了一些，但成功的機會亦較高。
以上三點涉及不少分析技巧，新開發區又有不同概念，有些成功機會較高，有些較低，惟篇幅所限，講座活動再詳細分享。
