大樓換細樓 套現買債收息一舉兩得 | 理財個案 | 諗Sir
撰文：諗Sir ｜ 圖片：網上圖片
諗sir：
你好！本人是家庭主婦，很認同諗sir對投資的看法故來信請教。
本人丈夫是的士司機，月薪約25,000元，家有兩個幼童。幸運早年買入一單位，當時買入價550萬元，現時樓價約850萬元，用作收租，每月租金收入28,000元。
半年前將單位轉按套80萬元現金，現還有490萬元按揭，每月供款22,000元。
本身自住房子是租的，月租13,000元，每月供樓、家庭開支、保險連屋租約50,000元。
現手頭有60萬元現金，因本人要照顧孩子，不可工作，故只有丈夫一人養家，想問一下如何用60萬元作投資，希望可以每月收息幫補家計。
另外，因為現在壓力也很大，故本人亦有想過將物業在三年後放賣，用作投資（因為剛轉按要待三年才可賣）。
估計賣樓後可套現約400萬元，打算將一部分資金買一間400萬元的樓；另一部分想跟諗sir學習投資債基收息。希望諗sir能給予寶貴意見，助本人脫離現時困境，萬分感激！
讀者Pauline
加按當ATM先使未來錢
讀者丈夫一個人工作養三個人，技能無獨特性，都幾困境。
現有資金60萬元，惟半年前加按套現80萬元，即大部分錢係加按得來，家庭儲蓄為負數。
好肯定香港有一大批這類將自住樓當ATM去提款、先使未來錢的人，拜託要改變生活習慣，令財務支出降低。
現時持有單位已經按盡至六成，就算用埋一拆二按爆八成，都只係拎多160萬元出來，倒不如賣樓大增資金，然後將套現所得的一部分去補間細樓。
這樣做一來既可保有一樓，令自己可享受往後樓市升幅；二來，亦可有資金去收息，焗自己儲一點錢。
大樓換細樓套現
只要讀者忍到幾年唔拆收息組合，那買第二間樓的首期便有著落，只要立定決心，在孩子出身前擁有三間樓重有機會。
當然有人問，如收息組合價跌，會否賺息蝕價？
首先，筆者是沒有既可享高息、而又不會蝕價的方法，只能探討有甚麼投資物的波動較低，以及在跌市後能返回之前高價。
波動低可買個心安，以及令抵押借貸者少被call loan；能返回之前高價，表示這投資物值得守。
相反，不少股票在金融風暴過後都不能返回前價，因股票可低成本無限印出來，而發債一般要抵押品，發債人最後點都要還錢，但股票就唔使。
套現360萬元換兩房樓
因此筆者覺得，讀者將賣樓所得約360萬元（850萬- 490萬）資金，投入收息101的債基疊增方案去收10至12厘年息是合理。
相反，賣樓轉股票，又或賣完樓等樓市跌再買的人，自2010年至今少見好下場。
當然，不少資金雄厚者可以賣走投資樓，變相沽空樓市，但若讀者兩間樓均未買齊，唔好諗全cash當沽空之做法。
套得360萬元後，可將100萬元敘造首期買兩房，目標可選新屯門中心或兆康苑。
80萬元留現金 180萬元買債
另外，80萬元留現金，180萬元投入債基疊增收10或15厘息，可以90萬元入E餐年收10厘，另90萬元入C餐年收15厘一年，那混合後180萬元收12.5厘息一年，即每月收約18,000至19,000元息。
將這筆錢儲起兩年，已有多40萬至50萬元用來再買第二間樓了。
此外，若想八成上會，讀者丈夫須有自己公司或車行聘任他作為的士司機，在有工資證明下才有得傾，這類按揭技巧一時講唔晒，須面談再授。
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