【個案分析】情侶目標置業後結婚 首期尚欠20萬 如何借按揭保險入市兼儲錢年賺7厘
撰文：康宏 ｜ 圖片：Unsplash
讀者個案參考
- Mark，38歲，助理測量師、Kelly，33歲，高級會計文員
- 總收入：約63,000元
- 總資產：約185萬元
- 理財目標：拍拖7年，打算「儲夠」首期置業後結婚，置業目標單位約500萬元
Mark跟Kelly打算籌集首期置業後拉埋天窗，原先目標單位市值約500萬元，二人綜合總資產約185萬元，包括港元存款約80萬元、即將到期的人民幣定期，折合約40萬元，以及市值約65萬元的股票連通脹掛鈎債券組合。
根據金管局指引，1,000萬元以下物業，按揭成數最高六成，透過提高買家入場門檻為樓市「加辣」，確保銀行體系穩健。換言之，二人首期預算為200萬元，目前還差20萬元才達標，亦是二人延後置業和結婚計劃的主因。
香港人有樓萬事足，一直需求未減，不少買家無懼新冠疫情盡快入市。Mark大可以照舊執行儲錢計劃湊夠首期，然而，搶購心儀單位的機會隨時一瞬即逝，何不靈活應對？
以現行積蓄即時上車
筆者建議，他們在這時候可以考慮由按揭證券公司提供的按揭保險計劃。該計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款，而毋須承擔額外的風險。
若透過按揭保險計劃，現時450萬至600萬元的最高按揭成數為八成，貸款上限是480萬元。以首置讀者心水單位價值500萬元計，可借按揭貸款400萬元，即首期僅100萬元。雖然要支付按揭保險費用，但二人可即時「上車」。
揀選按揭計劃也是學問。根據金管局截至2020年10月的資料顯示，以香港銀行同業拆息（Hibor）作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例達94.4%；以最優惠貸款利率（Prime rate）作為定價的新批按揭貸款所佔比例僅2.9%，反映主流揀選Hibor按揭計劃。
原因當然是與拆息持續低企有關。上週二（2020年12月29日）1個月銀行拆息為0.25696%，以市面上按揭息率H+1.3厘計算，實際年利率約1.55厘。
投資基金7厘回報
有人說，供樓就難以儲錢，此言差矣。筆者建議二人在低息環境下，盡量攤長還款期。以貸款額400萬元及利率1.55%計，還款期25年及30年之每月供款額，分別是16,092元及13,901元；前者總利息支出為約82.7萬元；後者為100.4萬元。
假若二人每月將省回來的供款金額的差額（約2,000元）投放投資計劃，例如月供基金，投資於健康護理和科技板塊等基金，爭取每年7厘的回報，便可從中賺取不俗的收入，亦可彌補利息開支。
當然要留意，過去回報只是值得參考的一個數據，環球市場風高浪急，變化多端，投資基金價格可升可跌，不排除要蝕價，亦有可能錄得全盤損失的風險。
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