供樓新趨勢 定息按揭有冇著數｜智慧理財
撰文：詹穎渝
定息按揭計劃與傳統以最優惠利率為基準之按揭計劃（P按）不同，而同業拆息按揭計劃（H按）以香港銀行同業拆息作為基準，相比港元最優惠利率更能反映市場利率走勢。 借款人可選擇一，三，六或12個月之定息期，不同定息期之利率將按相應之同業拆息而釐定，利率於定息期內將固定而不受利率波動影響。
借款人可根據利率的走勢選擇不同的定息期，假如預期市場利率有上升的趨勢，可選擇較長的定息期，於加息週期不受息口上升影響。 相反，若預期息口於短期較波動或有下降趨勢，可選擇較短定息期以盡享息口下降的優勢。
避免利率波動風險
有別於H按及P按浮息按揭，按息分別會因應一個月拆息（Hibor）及最優惠利率（Prime rate）而浮動，定息按揭息率於特定年期內鎖定不變，貸款人可以避免利率波動風險，確保每月供款不會突然增加。
在本地銀行中，華僑永亨及東亞銀行一直有提供定息按揭計劃。 其中華僑銀行香港指，市場上不是所有銀行均有提供定息按揭計劃，惟市場需求殷切，故該行一早推出定息按揭計劃吸客。
華僑銀行香港所推出的定息按揭計劃為首年固定息率，第二年開始以浮息計算。 浮息有封頂 定息計劃首年固定息率為1.8厘（見表一），個別優質客戶有機會獲批較優惠息率，利率視乎借款人質素、貸款金額及須受有關條款約束而定。
該定息計劃第二年開始息率為H加1.4厘，最高不多於P減3厘，按現時大P為5.25厘來計算，P減3厘即約為2.25厘。 該定息計劃適用於100萬元或以上按揭貸款額；另有貸款額1.4厘的現金回贈。
以週三（2月28日）一個月拆息定盤價0.71厘來計算，H加1.4厘即2.11厘。 而同樣有提供定息計劃的東亞銀行，首年一樣是固定息率；第二年開始浮息。 東亞的定息按揭計劃，為首置客購買1,000萬元或以下物業，且按揭額高於300萬元的按揭，提供首年定息1.68厘優惠。
第二年開始是H加1.3厘，上限息率鎖定為P減3.1厘，即約2.15厘，同時提供現金回贈最高1.7厘，並推出可將存款和按揭掛鈎的全新定息按揭計劃。 東亞定息按揭計劃規定申請時客戶必須無持有任何物業，預計此計劃可受到上車客用家歡迎。
定息按揭首置客優惠較多
而渣打銀行為吸引首置客，同樣推出定息按揭計劃，首年定息為1.68厘，與東亞一樣，現金回贈同樣是貸款額1.7厘。 另持有物業的用家首年定息為1.88厘，較首置客高出0.2厘。 惟與東亞不同的是，渣打提供的首兩年是定息；第三年開始才以浮息計算。
首置客在該行敍造定息按揭計劃，第二年的定息為2.15厘；持有物業的用家次年定息為2.45厘，較首置客高出0.3厘。 值的一提的是，就算是首置客，申請人購買的物業樓價格亦須低於800萬元。
此外，恒生銀行亦推出定息按揭計劃迎戰，該行一年期的定息按揭優惠，首年定息年利率為1.68厘，其後全期按揭年利率為H加1.3厘，利率上限為P按減2.85厘。 恒生的定息計劃所提供的貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。
實際上，東亞、渣打及恒生三家銀行所推出的定息按揭計劃，提供首年的定息均是1.68厘，全部較目前市場息率約2.15厘優惠。 以250萬元貸款額、30年還款期、首年息率1.68厘來計算，貸款人首年每月供款約8,846元（見表二）。若以息率2.15厘來計算，首年每月供款為9,429元（見表三）；兩者相差565元，一年供款相差6,780元。
