34歲讀者月入15萬元 花1,000萬元搬出九龍值得嗎｜諗sir｜經一專欄

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：新傳媒資料庫、iStock、unsplash

諗sir：

本人34歲，從事金融業，月薪15萬元，過去三年平均每年花紅約50萬元；太太35歲，鋼琴老師，平均每月收入30,000元。暫時未有小朋友。 持有淨流動資產約390萬元，當中包括現值48萬元債基，2018年8月購入，原投入50萬元，每月收息2,700元，已收息11個月共29,700元，即回報2.5厘。 另有240萬元現金放在mortgage link；其餘現金放在普通儲蓄戶口。 現有新界區地鐵上蓋物業作自住，2014年聯名購入，2018年以600萬元市值轉按八成及轉歸太太單一名下，由本人作擔保，按揭貸款剩餘約470萬元，銀行現估價610萬元，供款每月18,000元。

現希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住，目標市價1,000萬元以內，現有新界區物業則作出租，預期市值租金每月約16,000元。 因本人已為太太作擔保，如不能解除，則只能申請50%按揭，貸款上限400萬元。以首期連雜費約為640萬元，保守估計每年可儲100萬元計，可能需時三年才能買多一間（假設樓價不再上升）。

如何合法有效地增加太太認可入息，達致解除本人擔保，善用本人收入較高的優點？ 如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年，約42歲可退休，但若購買多一間九龍區樓，便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎，不知諗sir對此的看法？讀者蘇先生

簡單而言，讀者就是為了搬出九龍而糾結。 太太的借貸力要做好，就是要開立公司自己出糧俾自己；太太有收入，讀者自可甩擔保。 不過，甩擔保要整份按揭去銀行重新做過，須好好處理罰息期。

至於收入多少才可讓讀者甩身？以470萬元貸款計，月供約14,000元（470÷259*×10,000），若太太零借貸，收入至少需28,000元，不過一般預鬆點要35,000元。

用新界樓來做學生宿舍，將一間月收18,000元租金之三房打大成月收35,000元，回報很有吸引力。 讀者買了債基收10厘息，令他認定可以42歲開始退休；如果再做埋學生宿舍，讀者退休或可以再早六年開始。這件事，值得做。

新界三房樓計700萬元買到，六成上會，280萬元首期，借420萬元，月供約13,000元。 三房可宿五個人，每間房收7,000元，那正現金流有22,000元（35,000-13,000）。 若說將280萬元放銀行，收不到22,000元息一個月，何況供得十年，間樓可供甩了一半？

由於讀者390萬元資金50萬元入了債基，240萬元是mortgage-link及其餘活期，使用280萬元用自己單名買第二間樓，令讀者還有110萬元可隨時變現之現金，債基由於沽約三至四日後可變現，大致都是cash or equivalent。 這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1,000萬元樓之原因，因幾時都不可以令手上全無現金。

那讀者有學生宿舍產出正現金流22,000元，另外50萬元債基可加碼至100萬元然後疊增，收年息15厘令月正現金流再增12,500元（15萬元÷12），即讀者正現金流為34,000元左右，足夠在九龍區租三房。 如果屈就點住便宜些，可更快退休。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。 *2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。