恒地或隨新地減派息率

最近香港商廈市道吹淡風，恒地估計The Henderson首年出租率最多8成，想提升出租率，就要與其他發展商鬥減租；不減就不可能提高出租率。 正所謂減與不減都閉翳，令發展商陷入兩難。 恒地主席李家傑及李家誠今年8月中期業績公告直言，未確定美息是否見頂，高息增添經營困難，不利本港經濟復甦及樓宇買賣。

租金水平低於中環最強甲廈

恒地2017年以天價232.8億元買入美利道商業地王，當時聲稱要在中環打造超甲級綠色商廈The Henderson，交易價約合呎價50,000元，地價驚人。 如果有人講整個項目投資超過300億元，應不會令人意外，項目樓面面積46.5萬平方呎，去年曾傳出國際投資公司凱雷進駐該商廈的呎租每月130元。 The Henderson離中環地鐵站10分鐘腳程，租金水平應低於中環最強甲級商廈IFC。 今年4月市傳TikTok母企字節跳動以呎租120元租用兩萬呎樓面，最近長江中心的租戶流失嚴重，呎租有跌穿100元之慮，The Henderson離長江中心500米，估計The Henderson以100元呎租叫價才有競爭力。 The Henderson樓高36層，提供25層寫字樓樓面，樓面面積為12,000至15,000平方呎， 以平均樓面13,500平方呎計，寫字樓樓面33.75萬平方呎。 假設呎租100元，出租率百分百，每年租金收入約4億元，其他算盡當4.5億元，相對於300億元總投資，投資回報1.5%。

年內借貸利率急升

商廈市場風光不再，市場最關注地產股的財務狀況。 儘管恒地今年上半年主要收租物業的平均出租率達93%，但商廈租金持續跌勢明顯，勢影響地產商的經常性收益，不排除恒地隨新鴻基地產下調派息率，以維持健康的現金流。 據財報，恒地截至6月底止總債務911.8億元，其中向母系附屬公司借款600.1億元，顯見股東貸款是集團主要的資金來源，扣除現金及銀行結餘133.24億元，即期內淨借貸778.56億元，借貸比率為24%，與去年底止變化不大，但期內融資成本為9.05億元，按年上升92.55%，反影借貸利述急升。 恒地未來兩年須償還的銀行借款分別為266.3億及267.8億元，佔債務總額911.8億元約六成，是償還債務的高峰期。 集團為了延長貸款年期，近年持續發行中期票據、7年期日圓貸款，以及6年期之人民幣貸款等，合共總額達433.06億元。 而且，隨着地產市道低迷，集團現金回籠較慢，相信股東貸款佔比重愈來愈大，今年6月底止股東貸款600.1億元，較2022年底止大增40億元。