H按、P按總利息開支差距嚇親人！按揭「借到盡」未必一定賺到盡？｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：中新社
在拆解差距為何那麼大時，讀者要先了解H按跟P按計劃的分別。
大部分買家向銀行申請按揭時，都可以選擇以H按或P按承造按揭。
H按以香港銀行公會指定的20間銀行參考資料以釐定利率，每日更新，因此利率較浮動，同時銀行為免利率突然大幅飊升造成的風險，預設了封頂利率，上限一般等同P按利率。
換言之，當一個買家申請按揭時選擇P按，已幾乎等同選擇了銀行提供的按揭計劃之中利率最高的一種，利息開支自然貴。
相反，買家選擇了H按，現時低息環境，利息開支一般低過P按實屬正常，差距大亦不足為奇。
其實現時一般住宅買家都會選用H按，只有在「無得揀」的情況下，例如醫管局或公務員房屋津貼，購買資助房屋；又或綠表、白表持有人買居屋等情況，才會選擇P按。
利率差距可達20%以上
不過，筆者想提醒的是，並不是H按較P按便宜這種一目了然的事，而是即使是H按，不同銀行給出的按揭計劃利率，都可以有差距。
如消委會引用的例子，最低H按為1.36厘，每月供款額31,471元，總利息開支為144萬元。
而最高H按為1.71厘，每月供款32,790元，
相差1,319元；總利息開支為183萬元，相差39萬元。
買家不想多供款或蝕利息，除了可自行找多一、兩間銀行格價外，較直接的方法就是找按揭轉介公司格價。
按揭轉介公司一般會向申請者提供八間或以上銀行報價，申請者則從中選擇約三間銀行進行按揭申請，為買家格價，節省時間。
按揭成數不能太高才能賺盡
消委會亦建議買家留意現金流，避免「借到盡」。
筆者同意買樓是應該量力而為，但借盡實有幾個好處，惟按揭成數不能太高才能「賺盡」。
首先是承造按揭時，銀行一般會附送高息存款戶口，買家可利用戶口對沖按揭利息；另由於貸款額高了，從銀行獲取的按揭回報也會提高。
假設回贈為1.75%，300萬元借貸額可獲取52,500元回贈；400萬元借貸額就是70,000元，兩者相差足足17,500元。部分按揭轉介公司，甚至會提供額外現金回贈。
現時很多申請者也理解這「玩法」，由於回贈不用還給銀行，待罰息期過就轉按套現，將錢還給上間銀行同時，又可以繼續賺取回贈。
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