Deliveroo撤退與南首新盤銷情有何啟示

細心看南首賣剩的單位，與之前元朗朗天峰相同地方是，賣剩的都是高層單位。
與往時不同，2018年前許多客人選擇高層，最快揀走盲是鳳凰樓，現時最快有人揀是低層，當然最低一層唔可以揀，或者發展商開個連平台則「促銷」底層，總會有唔怕跳樓中正平台既客買。
就是這樣，發展商於此輪加價潮試到市場個底，市場既元屯天兩房開放廚見「4字頭」不接受，高層既400幾萬元單位到最後先有人揀，朗天峰最尾可「清袋」。
南首一房高層，開價600幾萬元無人揀，兩房高層開800幾萬元亦無人問津。
除了揭示現時「九龍兩房新都不可過800萬元」此點外，現時買樓客揀樓歷程改變，如何影響後市呢?

市場對衣食住行的消費，現只肯付need（需要）的價、不欲付want（想要）的價。有此行為的原因，是人的消費力此刻是弱了。
這對八成準買家都正確，當然最富有的約兩成準買家，仍然可以買想要的樓，住高層或者傳統豪宅區，滿足自己之餘又炫耀一下。
發展商明顯變陣，這幾年主推一及兩房細單位。
那和Deliveroo有何異曲同工之處? 外賣大多做need fulfillment的生意。
和女朋友或老婆慶祝生日，總不會連年都叫外賣吧？食裝潢、更食人脈的餐廳，眼見仍有一眾高端消費者支撐市場。
然而主打餬口、還要賣埋方便的送餐外賣市場，Deliveroo就給keeta打低。無他，叫得外賣主打有需要，純粹解決需要的人最喜歡格價。

衣食住行消費降級

執筆時，暫時港股在23,000點水平企穩，美股更令一些人輸錢，投資市場僅此表現，不夠谷到一班「食飽魚」的人出手。
同理，樓市別奢望個個買家搶高層三房單位了。發展商亦識趣轉陣，將新盤開則改做細單位賣，未來新一手單位的潛在供應，這幾年相信有10萬至12萬個。細心解讀，是10萬至12萬個細單位，三及四房的潛在供應有多少？少之又少。
這已在2025年初的數字反映，筆者上星期已提出2024年7月至2025年1月，全港獨有一類單位價格上升，政府資料顯示九龍區70至100平方米的單位，每平方米的售價，由155,287元升至2025年1月163,548元。

樓市本是不同質，過去半年數據告知，中型三房單位好搶手，「三房有個光廁就是贏」。
買衫去uniqlo、揸車揀BYD，吃飯當然拎Keeta津貼，就連新盤都要將生活體驗作為賣點，會所定時有人教瑜伽、遊水，最好有五星教練。社會在衣食住行上的消費確實降級，而錢卻流到了另一些生意，有機會筆者日後再講。