【BNO移民】數據分析港人落腳點 發掘住屋緊絀、最有升值力地區：有買趁手！
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
研究機構料英國樓價回調14%
繼英國放寬BNO持有人權利後，移民英國及置業就一直成為大眾的焦點。回看英國樓市，據英國Halifax銀行的數據，英國樓價於8月按月上升1.6%，按年升幅為5.2%，為英國樓價自2016年底以來的最高水平；而英國平均樓價更破紀錄，升至24.5萬英鎊（約245萬港元）。
英國樓價「疫市」上升，不少報告都警告這是見頂訊號，根據英國智庫經濟及商業研究中心（Centre for Economic and Business Research， CEBR）研究報告指，英國樓價飆升只屬暫時性，更預期樓市泡沫將於明年爆破，樓價有可能大跌13.8%。
CEBR指英國樓最近成交活躍，主要是因為英國政府推出減免印花稅措施，約翰遜政府在7月宣布，將豁免印花稅至明年3月，首次置業人士購入50萬英鎊（約509萬港元）或以下物業時，毋須支付印花稅。
不過，報告指出英國因早前封城而擠壓房地產市場購買力，受疫情影響，今年3月至6月間，有近15萬宗交易被擱置，隨著疫情緩和將慢慢釋放購買力。
對於英國樓價近期的震盪，王震宇就表示：「作為一個投資者就應該理性判斷，一個市場蓬勃了十年，不代表未來十年也一樣興盛，這是典型的線性思維。」
他續指：「其實投資最難就是找『轉角位』，我們研究的市場大多都是剛進入轉角位，但凡一個市場能成為大家茶餘飯後的話題時，該市場的轉角位就已經進入頂部。」
他又以Airbnb來補充上述論點：「未封關前全世界都爭著做Airbnb，因為yield spread（利差）夠勁，借2厘可以收到5厘回報，諗住借到盡做實無死。奈何一個疫情殺到，回報變成零，2厘利息都還不起，市場就一窩蜂將樓盤拋出來。」
若然英國樓價將在明年開始下降，有心入市的投資者該如何部署？王震宇勸喻投資者入市前多做功課，不要盲目信從經紀公司的資訊。「要判斷一個區域是否值得投資有很多標準可參考，例如宏觀經濟、基建建設、人口增長等，總之不要只信廣告的資訊。五年前很多廣告吹捧South Bank、Nine Elms這些地區，你要是當時跟風買入就蝕了四、五成，我們是以數據去看一個地方的潛力。」
倫敦、漢普郡住屋升值潛力大
至於英國現時有甚麼地區較有潛力？在放寬BNO簽證權政策下，有機會影響英國各區的住屋的需求，而各地樓價的受惠程度亦有分別。評估港人如何選擇落腳點的方法眾多，根據王震宇提供的數據，是採用了現時英國各區華人分布量做參考，繼而估計港人選擇移民的地點。
不過此方法有機會存在些少誤差，因為當地華人分布受不同歷史因素影響，新來者未必會按既有比例選擇居住地區，但相信大城市依然會是港人移民的首選地點。
據數據顯示（見圖表三），內倫敦、外倫敦及諾定咸是現時英國華人人口最多的三個地方，分別為65,983人、58,267人及5,988人；而華人佔各地區總人口百分比的數字，內倫敦、諾定咸及修咸頓則有著較高的佔比。
現時在英國的華人數目約為43.3萬人，而估計擁有合資格BNO的港人為300萬名，所以只要有一成合資格港人移居英國，當地的華人數目將從現在的43.3增多30萬人，即飆升70％；而當這30萬名港人移居英國後，華人的比重將會由0.7％飛升到1.2％。
現時的華人聚居地已某程度上反映華人群組的生活習性及喜好，而假設港人會按目前華人分布的比例移居英國（見圖表四），大倫敦、大曼徹斯特、漢普郡、諾定咸郡、薩里郡為最多華人的五個地區。
假設有30萬人港人移居英國，現有的空置房屋將會是首先被購買入住的目標。在此情況下，漢普郡、倫敦及諾定咸的樓盤量將最先面對嚴重供不應求的局面（見圖表五）。
在漢普郡（不包括修咸頓及樸茨茅夫，圖表五中1號點），平均3.32個BNO持有人要爭奪一個空置房屋；而內倫敦及外倫敦（圖中2及3號點）亦是現有房屋比較緊張的地區，亦是圖表五中Y軸值大於1的地區。
當假設300萬名合資格BNO持有人在英國置業，如未來兩年能維持2019年的新房落成量，即使涵蓋未來兩年的新供應，市場樓盤的供應量依然持續緊張（見圖表六）。
當中，住房最緊張的地方為倫敦（圖表六中2及3號點）、約克（4號點）、樸茨茅夫（14號點）及諾定咸（7號點）。而從圖表七中的數據顯示，若全數BNO合資格的港人移居英國，內倫敦及外倫敦的供求比會暴漲至6.74倍及5.57倍。
總結來說，結合以上的數據分析，隨著放寬BNO簽證權的政策，吸引港人移民英國，熱門地區的樓宇需求將會倍升，而該地區樓價相信亦會跟隨攀升。若然投資者有準備入市，可多加留意上述分析的熱門地區。
