紅磡必嘉坊「999年地契」一世免地租？優勢勁過太古城800年地契！
該999年地契新盤項目是位於紅磡區內，橫跨機利士南路、黃埔街、寶其利街及必嘉街四條街道的重建項目，分三期發展，合共提供九座，提供約2,800伙。
發展商為恒基地產（00012），日前已將項目命名為必嘉坊（BAKER CIRCLE）。
必嘉坊第一期最快6月推售
恒基物業代理有限公司營業（一）部總經理林達民日前稱，位於機利士南路與寶其利街交界的項目第一期最快6月推售，涉約1,000伙，主打一房至兩房戶，料於2024年第一季落成，而整個項目預計2027年落成。
項目由最初收樓至今歷時逾20年，涉及總樓面超過100.8萬平方呎，結合八組地盤，為近30年來最大型的私人發展市區舊樓重建計劃項目，而且更是近30年，全港最大型私人發展商999年地契市區舊樓重建計劃。
資料顯示，該項目地契999年期，由1887年3月21日起計，即地契年期還有超過800年。
由於共八組地盤組成，項目當中亦涉及商業樓面約16.8萬平方呎，並引入了嶄新的步行街概念，例如好像日本東京銀座及新宿，或新加坡的Orchard Road等。
發展商指，整個步行街總長度超過800米，走勻整片步行街需時15分鐘。
項目最令人關注的地方，除了是東鐵綫過海段，於2022年5月15日正式通車後，第一個面世的大型市區新盤外，就是上述提及的999年地契。
事實上，香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被稱為千年地契。
土地租用者只須交差餉
這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。
簡而言之，香港土地業權可分為「永久業權」和「土地租借權」兩類。
當中999年期地契土地租用者只須交差餉，即應課差餉租值的5%，而且長時間內毋須受到繳交地租，或補地價等續租條件的威脅。
對比起其他要繳差餉及要交地租的土地，999年期地契的確有一定優勢。
至於999年期地契近年來備受市場關注的最大原因，是因為《中英聯合聲明》當中為大部分於1997年期滿的土地制定續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日止。
因此現時全港有逾30,000份新界的土地契約將於2047年到期。即是如非續期，業主使用權限屆時將完結。
及後香港特區政府為「2047年大限」的續期問題作過解釋，發展局曾於2019年表示，據特區政府1997年7月的政策聲明，沒有續期權利的土地契約（不包括短期租約及特殊用途契約），在期滿時，可由政府全權酌情決定續期50年，而毋須補繳地價，惟須每年繳納租金。
租金款額相當於有關土地應課差餉租值的3%，租金其後會隨應課差餉的改變而調整。而據此政策，特區政府成立後，批出的地契年期，一般均為50年，並跨越2047年。
至於有哪些屋苑或物業是999年地契？資料顯示，大多是在香港開埠初期批出，而且大部分位於港島區，集中在中區、鰂魚涌及赤柱一帶。
其中一個指標，是港島東藍籌屋苑太古城，故成為樓市的寒暑表指標。
太古城地契尚有逾800年
太古城除伙數多外，地契年期是它的一大優勢。項目前身是太古船塢的太古城，地契就是於1900年批出，換言之該地契尚有逾800年。
另不少港島區著名豪宅，也擁999年地契，包括食物及衞生局局長陳肇始，於2021年斥資1,780萬元，買入的薄扶林碧瑤灣。
另外，鄰近紅磡黃埔四街舊樓重建項目必嘉坊的紅磡灣中心，都是擁有999年地契。
其土地租用者，可以無條件使用至2886年，比起受2047年大限所影響的土地，999年地契絕對是優勢。
再者，對買家而言，即使金管局已經向銀行聲明，毋須因2047年限調整按揭政策。
但是對於銀行而言，批出按揭的風險仍是未知之數，所以買家在申請此類型物業的按揭時，可能要多加注意，或者向銀行查詢實際情況。
如果想降低未知的風險，也可以多比較不同樓盤，並查詢地契年期資訊。
鐵路帶動區內樓價
前文提及的紅磡黃埔四街舊樓重建項目必嘉坊，除有999年期優勢外，站在投資角度，該區投資價值確實不容忽視。
其實早於上世紀90年代，在紅磡黃埔一帶，已有大型發展商發展物業王國。
長實恒地早看中紅磡
當年大孖沙已見到原本交通不便的紅磡區乃九龍一塊貴玉，區內多具分量的大型屋苑，至今亦為大藍籌屋苑，包括有香港首富李嘉誠旗下長實集團（01113）所發展的黃埔花園及海逸豪園等，為區內樓價指標。
不過，近年市建局在區內興建全新物業，礙於規模不大，起不到領頭羊作用；反而是今次在紅磡黃埔四街項目必嘉坊的大型發展商恒地，在區內已發展逾30年，
除了單幢細規模物業外，在黃埔街、必嘉街、寶其利街一帶擁有大量舊樓物業，規模更比旗下同系大角咀利奧坊物業群，更具規模及指標性。
當然，整個必嘉坊重建項目鄰近三個港鐵站，包括何文田、黃埔及紅磡站，更是東鐵綫過海段於上週日（5月15日）正式通車後，第一個面世的大型市區新盤。
東鐵綫過海段通車後，紅磡站直接一站過海到灣仔會展，兩站到金鐘，大大縮短交通時間。不單有利東鐵綫鄰近屋苑，市場並且特別看好紅磡區一帶，料推升區內住屋需求及租務需求。
有資深地產界人士指出，標誌逾百年歷史的九廣鐵路綫「過大海」的新里程碑，日後便沒有港九及新界之分，香港乃一統性，地區性之分只有不同配套之別。
例如在西鐵綫通車後，屯門樓貴過港島樓的現實，便是由鐵路帶動，地域性已不再是難題，鐵路帶動樓價是香港樓市千古定律。
最近區內都已經有投資者積極入市。紅磡半島豪庭5座極高層D室，面積565平方呎，望啟德郵輪碼頭，吸引區內投資者以1,233萬元承接，作長線收租用途，成交呎價21,823元。
單位市值月租介乎27,000至29,000元，料買家享2.6至2.8厘租金回報。據了解，原業主持貨14年，賬面獲利725萬元或1.43倍。
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