5大中伏位 買新盤要提防

撰文：Nic Chan
相：資料圖片

中伏位 1：最低價真正抵？

每次新盤推出首張價單時，均會展示最平呎價及售價，當刻的確吸引一眾買家，不過這其實只是宣傳的一部分！

細心留意價單，可會發現「最低價」單位未必太多，可能只有數個，它們更有可能景觀、環境等較差，導致價格「特平」；而撇除負面因素的其他單位，呎價及售價卻高幾倍，才真真正正反映價格！

提防方法：留意最低價單位數目，以及價單上所有單位的均價。

中伏位 2：用得盡最高折扣價？

另一項新盤吸引買家的技巧，就是提供各種優惠，計算折扣後售價看似吸引，不過買家是否真正用得到？

最常見的優惠，包括即供折扣、稅務回贈、二按優惠等，但買家若不打算即供，不用繳交額外稅項，又不會將物業加按，這些優惠全部成為虛設。

提防方法：了解清楚價單的「優惠」細節。

中伏位 3：真正平過二手？

發展商會以「平過二手」反映新盤超值，不過當中的「二手」，是否同級比較？是否個別成交呢？樓花期又多少？

如果二手較新盤接近港鐵站、設有大型商場，兼來自較名牌發展商，新盤「平過二手」是否合理？另外，如果該二手個案只是個別高價成交，比較是否有代表性？

最後，如果新盤樓花期較長，買家要2、3年後才可入住，那麼「平過二手」的差價，只是等待收樓期間的額外成本回贈，是否值得呢？

提防方法：注意所比較的「二手」數據，以及新盤樓花期。

中伏位 4：即供付款 vs 建期付款

即供付款代表買入新盤樓花後，即時申請按揭，批出後銀行立即將尾數交予發展商，可理解為即時成交；建期付款代表正式入伙前，才申請按揭，入伙後才完成成交。

前者可讓發展商較早收錢，一般可享較高折扣，不過樓盤仍未入伙，業主只能白供。至於後者可不用立即付款，不過買家愈遲做按揭，愈要承受樓市風險－－如果入伙前樓價下跌，銀行可能會估價不足，未能承造足額按揭，買家隨時要額外付出更多首期。

提防方法：樓市週期難料，最重要留意個人能力，是否能承受風險。

中伏位 5：管理費與設施是否成正比

現時新盤的管理費，動輒每呎4、5元，則每月供樓以外，額外多付數百至數千元，為何不能要求有更好設施享受？

另外，如果會所設施缺乏，新樓買入幾年成為二手樓，除了「新少少」外，還有什麼優勢與其他二手樓比拼？

提防方法：買新樓留意會所設施，同時屋苑較單幢盤好，可分薄管理費開支。

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