45年舊樓月袋萬幾蚊租 趁早沽遲啲冇人買

你好，我早年買入 2 個物業，一個自住，一個收租。樓價現在升得很癲，不時有代理打電話來問賣唔賣樓。而且價錢不錯，我都有點心思思，想出售收租的單位。

這個單位買了多年，現在樓齡已經 45 年。當年以百多萬元買回來，現在每月收租逾萬元，回報超過 10 厘，賣了又有點不捨得，始終正現金流。你覺得現在是賣樓的時機嗎 ? 會否繼續升將來買唔番 ?

讀者 Crystal Yan現在是否賣樓的好時機 ?

最近樓市氣氛異常亢奮，一手樓愈賣愈貴，愈貴愈多人買，二手樓樓價日日創新高，尤其是細價樓更是失控。很多朋友問，現在是否 買樓 的時機。

坦白說，從投資角度看，筆者覺得現在是賣樓好時機，多於 買樓 好時機。現在賣樓，很有機會可以賣好價錢，甚至可以創新高。

事實上，筆者在過去半年亦賣出幾個單位，當中有細價樓，也有中價樓，全部創新高 ! 樓價會否繼續升，將來買唔番 ?

買樓 的時候，總會擔心將來會跌，買貴了。賣樓的時候，總會擔心將來會升，賣平了。散戶總有這個想法，人之常情。

如果太受情緒影響，永遠買不了，也永遠賣不了， 買樓 如是，買股票如是。

事實上，世界上所有專家、分析員都不能告訴你何時最高，何時最低。作為理性投資者，應該要自己分析，上望空間還有多少 ?

舉例一些熱炒的上車屋苑，例如沙田二線區的河畔花園，呎價已經賣到 16,000 至 17,000 元，會賣到 20,000 元嗎 ? 值搏率有多高 ?

除了大市，又要考慮自己的物業 ! 所謂回報，對你來說有多重要 ?

你這物業早年平價買回來，現在有十多厘回報，又代表甚麼 ? 說到底，每個月只是收租萬多元而已，在新「辣招」之下，要再 買樓 收租難度甚高，如果只有一個收租物業，每個月就只有萬多元，有何意義呢 ? 能幫你財務自由嗎 ? 既然差價賺得多，何不賣了 ?

有些朋友的物業質素較差，例如處極低層，景觀極差，與橋共舞非常嘈雜，以往很難賣，最近都賣了，而且價錢不錯，可謂機會難逢 !

你的物業又怎樣呢 ? 收租物業樓齡已經 45 年。現在的政策向首置傾斜，投資者 買樓 收租的比例大幅減少，首置客，尤其是年青人，是否會喜歡你的物業呢 ?

再唔賣，過多幾年就 50 年，有沒有人接手呢 ? 如果沒有人接手，你是否可以組織 8 成業主，爭取收購呢 ? 如果都做不到，倒不如現在趁市旺就賣掉。

除了大市，還要考慮投資策略 !

正如上文所說，沒有人可以保證未來樓價升跌，如何平衡風險呢 ? 如果只有一個自住單位，坦白說，筆者亦不敢叫你賣樓，難道要租樓住嗎 ? 萬一看錯市，未來 2 年樓價不跌，蝕租都蝕死 !

不過由於你有 2 個物業，而且收租物業的樓齡亦開始大，所以才會建議賣樓。同一個問題，不同的人就有不同的答案。

又要考慮的是，賣樓之後這筆錢何去何從 ? 你有沒有其他熟悉、穩健的投資策略 ? 可以保住你的資產 ? 再者賣樓之後，買第 2 個單位要交 15% 稅，短期內未必可以再買，是否值得呢 ?

筆者之所以敢於賣樓，最重要的原因是筆者的背後有專業投資團隊，有不同的投資渠道，例如工業大廈、內樓等，投資回報都比繼續持有住宅收租好，於是就敢賣，你呢 ?

你有沒有這些投資渠道 ? 如果沒有，不如留着收租算了，賺得少，也沒辦法。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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