400萬上車盤新不如舊

本人已儲了首期，供款能力也不成問題，想買400萬元以下的物業，借盡90%按揭上車。

請問現在是時候嗎？如果買的話，應該買新樓還是二手樓呢？

文：1% Anthony讀者Sandy問：版主你好！最近身邊很多朋友都去買新樓，同時又有很多朋友說不是上車時機。

本人已儲了首期，供款能力也不成問題，想買400萬元以下的物業，借盡90%按揭上車。

請問現在是時候嗎？如果買的話，應該買新樓還是二手樓呢？
筆者明白樓市氣氛差，上車新手應該會擔心，問題是幾個月前氣氛好，個個唱好，樓價自然貴，你又會覺得太貴。

今天氣氛差，個個唱淡，樓價平了很多，你又會擔心。難道你想氣氛好，個個唱好，但業主又平賣給你嗎？

沒有人有水晶球，未來三年樓價是升是跌？各有睇法，筆者仍然維持上落市的睇法，最近全城唱淡，如果你有能力，卻不抓緊機會執平貨上車，難道要等它再升破頂才買嗎？

至於新樓與舊樓，各有優點，筆者比較喜歡買舊樓。不少專家說，價錢相差不遠，何不買新樓？真的嗎？
以近期幾個市區上車盤為例，實用呎價約15,000至20,000元，同區樓齡約30年的二手樓，呎價約12,000至14,000元，比新樓折讓約20%至30%，為甚麼市場分析說，新樓與二手樓價錢差不多呢？
因為他們揀選作比較的二手樓，是樓齡比較新的物業，筆者喜歡稱這類物業為「半新樓」以作區分，格局亦與新樓相似，例如有露台、工作平台及其他新樓的配套設施等。

除樓齡比較大外，沒有甚麼分別，例如東涌的東環，與旁邊的映灣園、東堤灣畔、藍天海岸等，樓齡上雖然有分別，但從居住角度看，住多幾年，新樓都變成二手樓時，分別就不大，價錢不應該相差太遠。
筆者想講的是約30年舊樓，先從實用性的角度比較，預算在400萬元以下，如果買新樓，只能買開放式單位。
為迎合市場需求，最近很多新樓盤都提供這些開放式單位。
不同地區，不同發展商，開不同價錢，呎價又想賣得貴，又想Lump Sum少於400萬元，讓年輕人可以借盡九成按揭上車，只有從面積著手，有250平方呎已算大了，最細的甚至不到200平方呎。

如果想買一房，面積約300多平方呎，價錢約400多萬至500多萬元。如果想買兩房，面積400多平方呎起，價錢約600多萬至700多萬元。
30年左右的舊樓呢？實用好多！
雖然新舊樓都是計實用面積，但實在不明白新樓的呎數往哪裏跑！
例如200平方呎的新樓，連衣櫃都難以放置的開放式，舊樓已可以做一房了，價錢約260萬至280萬元。
面積250平方呎單位，新樓仍然是開放式，舊樓已可以做兩房了，價錢大約是300萬至350萬元。
又例如300多平方呎的新樓只能做一房，舊樓做兩房已綽綽有餘，價錢約380萬至440萬元，新樓兩房單位要600多萬元呢！

至於350平方呎的新樓仍然是一房，舊樓已經可以做三房了，價錢約420萬至480萬元。新樓三房單位動輒要近1,000萬元呢！
如果純粹以呎價計算，雖然兩者差距不算大，但計及實用性就差很遠了，說到租金回報差別就更大，有機會再詳細分享。

文：1% Anthony筆者明白樓市氣氛差，上車新手應該會擔心，問題是幾個月前氣氛好，個個唱好，樓價自然貴，你又會覺得太貴。

今天氣氛差，個個唱淡，樓價平了很多，你又會擔心。難道你想氣氛好，個個唱好，但業主又平賣給你嗎？

沒有人有水晶球，未來三年樓價是升是跌？各有睇法，筆者仍然維持上落市的睇法，最近全城唱淡，如果你有能力，卻不抓緊機會執平貨上車，難道要等它再升破頂才買嗎？

至於新樓與舊樓，各有優點，筆者比較喜歡買舊樓。不少專家說，價錢相差不遠，何不買新樓？真的嗎？

以近期幾個市區上車盤為例，實用呎價約15,000至20,000元，同區樓齡約30年的二手樓，呎價約12,000至14,000元，比新樓折讓約20%至30%，為甚麼市場分析說，新樓與二手樓價錢差不多呢？

因為他們揀選作比較的二手樓，是樓齡比較新的物業，筆者喜歡稱這類物業為「半新樓」以作區分，格局亦與新樓相似，例如有露台、工作平台及其他新樓的配套設施等。

除樓齡比較大外，沒有甚麼分別，例如東涌的東環，與旁邊的映灣園、東堤灣畔、藍天海岸等，樓齡上雖然有分別，但從居住角度看，住多幾年，新樓都變成二手樓時，分別就不大，價錢不應該相差太遠。

筆者想講的是約30年舊樓，先從實用性的角度比較，預算在400萬元以下，如果買新樓，只能買開放式單位。

為迎合市場需求，最近很多新樓盤都提供這些開放式單位。

不同地區，不同發展商，開不同價錢，呎價又想賣得貴，又想Lump Sum少於400萬元，讓年輕人可以借盡九成按揭上車，只有從面積著手，有250平方呎已算大了，最細的甚至不到200平方呎。

如果想買一房，面積約300多平方呎，價錢約400多萬至500多萬元。

如果想買兩房，面積400多平方呎起，價錢約600多萬至700多萬元。

30年左右的舊樓呢？實用好多！

雖然新舊樓都是計實用面積，但實在不明白新樓的呎數往哪裏跑！

例如200平方呎的新樓，連衣櫃都難以放置的開放式，舊樓已可以做一房了，價錢約260萬至280萬元。

面積250平方呎單位，新樓仍然是開放式，舊樓已可以做兩房了，價錢大約是300萬至350萬元。

又例如300多平方呎的新樓只能做一房，舊樓做兩房已綽綽有餘，價錢約380萬至440萬元，新樓兩房單位要600多萬元呢！

至於350平方呎的新樓仍然是一房，舊樓已經可以做三房了，價錢約420萬至480萬元。新樓三房單位動輒要近1,000萬元呢！

如果純粹以呎價計算，雖然兩者差距不算大，但計及實用性就差很遠了，說到租金回報差別就更大，有機會再詳細分享。

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth