40歲中產部署 年收60萬元被動收入投資方案

你好！現持有九龍區310平方呎物業（37年樓），市值380萬元，欠按揭90萬元，租金收入每年16萬元；工作年收入60萬元；股息年收入30,000元；債基已買100萬元，收入年10萬元。現金有100萬元。由於年紀已過40歲，已婚、有小朋友；加上現市況薪金提升不易，希望五年後，到50歲時，有等於現時每年60萬元之被動收入，還請指點，謝謝。

讀者冼先生

讀者持有的九龍樓較舊，可趁現時市況低迷，平賣舊樓去換較新的樓，一來市況轉好重選屋苑及開則更易令單位跑贏；二來，方便老來易於打理，更可套錢買債及增加現金流。
現時按揭政策只需付三成首期便可合規出租，留意現時申報了出租用途，就算將來按揭政策改變，例如轉回要付四成首期（即六成按揭）才可出租合規，買家早年訂下的合規出租仍是不變，所以趁現時買間出租樓，或者將單位先轉了出租用途，免日後舉報麻煩，實屬可取。

買樓買三房單位，最好是選擇九龍區有配套屋苑，一向好租又易管理。
現時600多萬元可以勉強買到，準備首期約200萬元。但若選荃灣或沙田區一些介乎1997至2005年建成的三房單位，介乎500萬至600萬元也有交易。
換言之，讀者只需把賣樓套回的290萬元當中的150萬元作首期，就可買三房收租。剩下140萬元，可把當中100萬元投入債基。
觀乎近一個月的市況，債基普遍價格保持平穩，好像筆者課堂推介的債基E餐，仍然維持年派息率是1厘。
以E餐來說，2024年初至今的價格是不斷上升，由60餘元上升到63元至減第一次息是屬高位，而到10月由64元跌至63元，跌了1.5%。

相比美國抗通脹債券（Treasury Inflation-Protected Securities,TIPS），即是美國國債的交易所買賣基金（ETF），10月單月已跌走3.5%。
不少人倡議大家買美債，更有人說買國債「賺硬」，今次又是一次「打臉」之說。
接下來已近年尾，新任政府都要重新討論美國新一年的預算案是否通過，限期在12月20日。
再加上拜登簽署「停止討論財政懸崖」的法案，於2025年初已達限期，一旦談不攏，美債又有危機。

加碼債基收20萬年息

說回讀者未來五年投資方案，現在有被動收入30萬元。只消把290萬元當中的150萬元，買三房讓租客去供樓，單位租值長年應可在每月20,000元之上。

此外，把手上的債基增買一倍，令現時收10萬元年息，增至20萬元；再加上未來儲蓄，現時已收20,000元×12＋200,000元＝440,000元，要達到一年60萬元的目標實在不難，希望以上方案供讀者參考。