40年舊樓呎價$15,000 依家唔買 遲啲仲貴嗎 | 買樓收租 | 香港樓市2018 | 樓市入門 | 海外置業
撰文：1% Anthony ｜圖片：新傳媒資料室
讀者詹先生問：
你好！本人最近到了一個樓齡逾40年的老牌屋苑，一口氣睇了好幾個單位。
代理都說業主叫價很硬淨，幾個單位開價都是新高價，呎價高達15,000元，之前很多都是12,000至13,000元而已。一個500多平方呎的單位開價850萬元，市值租金約18,000元，是否太低呢？
代理說香港人愈來愈有錢，租金將會爆升，今天回報低一點也不是問題，現在不買，將來就更貴，是這樣嗎？難道創新高都要買？
Anthony答
首先，開價太貴了。
正如讀者所說，現時屋苑成交，比較高的呎價約介乎13,000至14,000元；比較低的甚至見12,000元。始終是幾十年樓的一手屋苑，單位質素非常參差，有的高層靚景，有的低層嚇鬼景；有的豪華靚裝，有的甩皮甩骨，價錢參差是很正常的。然而，讀者提到的單位，沒有甚麼亮點，但竟然要價15,000元，明顯偏貴。
叫價850萬元，現時每月租金18,000元，租金回報率僅2.7厘，是否還值得買這個單位作投資呢？其次，租金是不會爆升的。
買樓收租並非好主意
樓價失控，主要是因為政府政策失誤，「辣招」令業主不願賣樓，供應嚴重短缺。有趣的是，無論政府官員、建制派、泛民議員，都看不到問題所在，仍通過15%辣稅。再加上資金充斥市場，政府又沒有相應措施，業主反幾口價，就賣貴一百幾十萬元，可以完全脫離市民的負擔水平，政策不變，樓價註定要失控。
相反，租金必須與市民的收入掛鈎，租不起就是租不起，不可能反幾口價就爆升。就算升，亦未必是讀者看的那類單位。首置客主導市場，當中很多都是年青人，資金不夠的追細價屋苑；資金夠的有「父幹」的，追買新樓新式屋苑。
買樓收租 租金回報每況愈下
讀者提到的單位是一個逾40年的舊式屋苑，看來不是首置客杯茶，尤其是已跌出了按揭保險門檻，所以過往一、兩年跑輸大市。租務亦然，租金升得快的屋苑，很多時候都是有高薪上班族、有內地學生支持的地區，讀者提到的屋苑看來沒有這類客群，如何爆升呢？未來，樓價持續炒高，租金追不上，租金回報率就必然會持續下跌。
看看周邊國家及地區，例如內地、澳門、台灣等，樓價亦不斷炒高，但租金卻沒有爆上，租金回報率就不斷下跌，甚至不少物業跌穿了2厘的水平。其實香港租金回報率亦不斷下跌，記得2009、2010年，買樓收租有6、7厘回報率是平常事，到2013、2014年，4、5厘已不易，今天有3厘業主都已經收貨。
加息週期將至，若然按息都超過3厘，即是負息差，那買樓收租還有甚麼意思呢？
到了今天，租金回報率只能用作防守的參考指標，最重要的，還是考慮物業將來出售的時候賺到的差價。讀者提到的物業樓齡已逾40年了，持貨幾年之後就步向50年，由於屋苑的規模也不少，相信要收購重建亦不容易，是否還可以賣到好價錢呢？
自住還可以，如果買來投資，尤其是想用作收租，筆者覺得這個價錢不是好選擇。買筍盤從來就不是容易的事，不然個個都發達了。
筆者要買到筍盤，都要經過一段時間搵盤、揀代理、傾價等不同階段，睇一、兩個月、幾十個單位，才買到一個低水一、兩成的筍盤，沒有免費午餐。
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
facebook專頁：www.facebook.com/anthony.wealth
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