300萬元上車盤重現 2019新盤逐個捉 | 香港樓市2019
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
300萬元上車盤重現江湖
樓市自從2018年8月開始受多項負面因素夾擊，如政府推出新房策、中、港股市持續起伏不定、貿易戰持續發酵等，導致二手市場欠缺方向，成交量亦相繼下挫。
總結2018年全年，十大屋苑共錄得2,088宗成交，較2017年減少11%，而二手成交量更是近十年新低。
元朗、沙田尋寶
面對市場淡靜；加上部分一手盤開價轉趨理性，不少業主紛紛面對現實，願意擴大議價空間，使樓價有回落的跡象。
如翠華花園B座低層，實用面積為215方呎，2018年11月時放盤叫價390萬元，不過最終以340萬元售出。
如果對比2018年樓市高峰，投資者想買到相同面積的單位，價格大概需要425萬元左右，呎價高達19,767元，若投資者心水清，就知道翠華花園的入場放盤叫價已回落約17%。
這次樓市回調，市場預計下跌週期會很漫長，因為歐債及中美貿易危機依然未解決。
同時未來香港會有大量新落成樓宇供應，為逃過空置稅，發展商只能急速散貨。
當一手樓劈價促銷時，只會讓二手市場交投更淡。
回望過去十年，樓市只出現兩次下行週期，分別在2008年美國雷曼兄弟倒閉引發金融海嘯，以及2015年新興市場引發的危機。
如果現時投資者想趁2019年上車，統計各類型單位，以中小型單位樓價跌幅最大，其中以介乎431至 752平方呎的單位跌幅最急。
其次為面積431平方呎以下的細戶，按月下跌3.67%。
若比較各區431平方呎以下細單位的平均呎價，以港島區跌勢最厲害。
2018年11月平均呎價為17,094元，按月更跌約6.1%。
另一方面，對比新界區同類單位，平均呎價約12,121元，按月只挫約5.7%。
投資者若想找400萬元以下的上車盤，不妨多加留意元朗、沙田等地區。
萬伙資助房屋 麗翠苑打頭陣
「封面故事」統計成交價處於300萬元水平的上車盤在哪些地區重新面世。若負擔能力不足，投資者不如考慮購買資助出售單位作為安樂窩。
2019年政府將發售近10,000伙政府資助出售單位，有意上車人士要密切留意。
上一輪分別位於東涌、長沙灣和啟德的居屋，合共收到27.2萬份申請表格，超額認購超過60倍。
2018年居屋塵埃落定，但毋須失望，因為2019年將會有五個居屋屋苑推售，合共6,528個單位。
2019年是自2014年發售首批復建居屋後，為最多居屋單位推售的一年。五個屋苑分別位於何文田、 荃灣、將軍澳、深水埗和粉嶺區。
而何文田常樂街的屋苑，預料在2019年第一季落成，將會以現樓發售。
其他四個屋苑就會在2019年尾至2021年第一季分階段落成，以樓花形式預售。
以位置來說，座落深水埗發祥街單幢式居屋最「筍」，屋苑鄰近名校英華書院和港鐵站，距離南昌站只是約五分鐘的路程。
夾在居屋和私樓間的無殼族，在2019年便多了個選擇：首置上車盤。
由市建局推出的首個港人首置上車盤煥然懿居，位於土瓜灣馬頭圍道，推出450個單位，入場費介乎314萬至660萬元，以市價62折發售。
煥然懿居的申請日期由本週四（1月3日）至1月23日止，申請人必須在香港居住滿七年，從未在香港直接或間接擁有住宅物業。
家庭與一人申請者配額比例為六四比，家庭申請者會優先揀樓；一人申請者只可選購開放式或一房單位。
由單位轉讓契約日期起計的首五年內，業主不可轉讓或出租其單位。五年後若轉售或出租單位，須向市建局補地價。
綠置居入場費93萬元起
一人申請者的總入息每月須介乎在28,501元至37,050元之間，以及總資產淨值不超過128萬元才合乎申請資格；
而家庭申請者的家庭總收入每月不少於57,001元及不超過74,100元，總資產淨值不能超過255萬元。
為「綠表」合資格人士而設的第二輪綠置居麗翠苑，選址長沙灣東京街，有四幢大樓，提供2,545個單位。
實用面積介乎184至452平方呎，以市價四二折定價，售價約介乎93.25萬至306.21萬元。
上一輪申請居屋但未中籤的綠表申請者，將會自動申請是次綠置居，故毋須重複遞交申請表及申請費用。
與2018年發售的居屋一樣，綠置居同樣有「家有長者優先選樓計劃」，預留約750個單位；而一人申請者有250個單位配額，佔總數10%。
其中12%的單位為細單位，面積約184至187平方呎，售價低於100萬元。
以184平方呎單位為例，售價93萬元，若以最低支付樓價5%作為首期，需繳付約47,000元首期， 可購買最便宜的綠置居單位。
申請日期由上週五（2018年12月28日）開始，直到下週四（2019年1月10日）截止。預料在2月進行攪珠， 3月揀樓。
響頭炮 上車盤逐個捉
投資者想靠買「磚頭」保值，但住宅始終供人居住，下文就搜羅了有機會於2019年開售的一手新盤，當中不乏潛在上車盤，想以抵價買得心頭好就要及早關注了。
「上車盤」一般是指600萬元以下，可承造高成數按揭的單位。
呎價低見10,688元
2019年首先打響頭炮的是位於大埔、由中國海外發展（00688）主理的天鑽，為「土地大辯論」結果束後的首個新盤。
眼見同行信和置業（00083）於2018年尾以低價策略力谷凱滙，始激起沉寂多月的購買力，中國海外緊跟低開策略，價錢相當吸引。
天鑽項目涉及1,620個單位，屬大型樓盤，首批共324伙的價單已於本週四推出。
其吸引之處在於呎價較凱滙更低，最平低見10,688元；折實平均呎價12,800元， 較同區二手樓低約20%至30%。
以此價單中的一房單位為例， 實用面積379平方呎，買家更可享18.5%折扣優惠，最平438.8萬元有交易。
除16伙的一房單位外，首張價單亦包括174伙兩房戶、 82伙三房戶、52個三房連工作間及洗手間單位。
之不過從地利優勢來看，天鑽位置相對吊腳，位處大埔山塘路半山，故始終不及鄰近觀塘港鐵站的凱滙，開價較低亦是情理之內。
馬頭角有兩個項目就屬市建局重建項目，分別是新鴻基地產（00016）的Downtown 38，以及新世界發展（00017）的瑧尚。
其中新地副董事總經理雷霆早於2018年放風，Downtown 38單位折實售價不少均在600萬元以下， 而且可造到八成按揭。
該樓盤共有228伙，實用面積由280至561平方呎，單位共分三類，當中以一房連開放式廚房為主，有156伙；其次為兩房連開放式廚房；另有15伙特色戶。
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