30歲月入70,000元 未結婚先賣樓換大屋注意事項

你好！本人和未婚妻現居一個市值700萬元大埔兩房單位（本人持有，尚有350萬元按揭），未婚妻打算以首置身分在大埔（或其他區份）買一層三房供結婚後自住，她月入55,000元 （做會計），本人月入70,000元（做公務員），打算轉按兩房套出130萬元給她做首期，加埋她手持100萬元，合共230萬元首期，問過銀行，以她的收入最多借到約500萬元，可以在大埔火車站附近（近家人）買到一層三房單位嗎？上網睇過大埔的三房單位，好多都要700萬至800萬元，如果以本人有按揭在身的情況下去做擔保人，似乎都借不到好多，所以有考慮過將本人現有兩房轉給未婚妻，從而令我重獲首置身份去買一間三房，而現時的兩房就給家人住。以現時的財政狀況，可以有哪些三房選擇?

讀者徐先生

作為公務員，自住樓用自己名稱持有欠穩妥。讀者不應把自己的大埔樓租出，然後再去買更大的自住樓。公務員一般自己手上間樓，都是自己常住。

讀者去銀行問，職員說以他收入最多可以借到500多萬元。

一個人已經有按揭，無論按揭上屬擔保人，或自己的借貸人，他再聯名跟太太去買下一間樓，整個借貸力連同太太的借貸都要打一個折扣。

就是當太太的借貸力很高，他連上一個已經有按揭的人再去借錢，整個借貸力就會算入埋太太的借貸力一起去打折。

總借貸力或被打折

其實借到多少錢，就當落分行問，問到「可借500萬元」，最後入了文件，交了訂，一旦銀行說最後只借到300萬元，客人都是無可奈何。

故最重要是找有不同渠道及後備方案的人；加上由買樓至上會，也和你跟到尾的人，就不會順口開河。

讀者在有按揭的情況下，再買樓成為擔保人，會連累被擔保那單按揭的總借貸力被大打折扣。

讀者工資較太太高；加上買樓要利用高槓桿，一定要自住。建議讀者手上那間大埔樓，轉給太太，然後自己單名買自住樓。那700萬元樓加上轉讓，只需按舊稅率打稅。

700幾萬元樓即是大約「食」兩次300萬元業權左右，即是太太比兩次100元印花稅，就可以拎埋先生間樓在手，令先生沒樓在手，「有人頭」可高成數買樓自住。

太太在承受業權之時，不妨把單位再順道加按。

700萬元樓按七成，而結欠是約350萬元，可加按700萬元×70%-350萬元＝140萬元。

140萬元現金投入債基收息9.3厘，一年都收息13.1萬元左右，即月月近11,000元利息落袋。將資金用好，既可換樓又有過萬元被動收入。