26歲月入$70,000情侶 兩年內結婚 目標一生三宅

影片重點：

— 決心不靠父幹的年輕人之個案。

— 個案中主角，26歲男，月入$40,000，花紅1至3個月不等，銀行有$110萬儲蓄。因為打銀行工，投資要申報，所以少投資，只有儲蓄。每月支出$12,000至$14,000，每月儲$25,000，冇欠債。

— 主角的女友同是26歲，月入$30,000，冇花紅，冇欠債。

— 兩人希望兩年內結婚，用15年時間達到一生三宅的目標，包括自住市區三房單位，因打算生兩個小朋友。

— 兩人希望日後每月產生$20,000至$30,000現金流，以應付小朋友開支。

— 如何做好理財，現在應否買樓？

— 怕加息影響債券價格，加息對債市有何影響？

想了解更多? 請留意video~

延伸閱讀：決定是否買樓的條件

諗sir︰

本人經朋友介紹閱讀閣下的著作，獲益良多，希望請教諗sir正確投資方向，不勝感激。 本人與女友快將40歲，並於今年結婚，本人月入30,000元；女友月入14,000元，股票有17.5萬元，儲蓄33萬元，外幣有11萬元，紙黃金20,000元，美股50,000元。 2013年與女友夾份，以女友單名215萬元借九成首置上車，買入屯門區325實呎細單位，樓齡31年，最高銀行估價378萬元，正進行裝修，2018年2月完工。 想問諗sir應否現在單名買入第二個細價物業作收租用途？餘下資產可如何運用，以達到最佳收益？ 因屯門單位樓齡漸高、地點偏遠，數年後下手買家未必能敍造30年按揭，應否現在出售屯門細單位換回資金，之後以本人單名買入樓齡較新物業作自住？ 本人自知年齡漸大，知識有限，該怎樣做才達致退休無憂？懇請諗sir指點出路。

香港草根上

讀者賺得少而開始得遲，能「富貴退休」可能性低，頂多只能小康安穩咁享受埋下半世生活。 當然筆者沒任何歧視、或看不起人之意思。只係實事求事講真話，畀定心理準備讀者知。

讀者家庭借貸力為570萬元〔（30,000元+14,000元）÷10,000×2.59*×50%﹞，手上資金有約68萬元，已借約290萬元，即借貸力用了51%。 由於再買樓最少要借多200萬至300萬元，違反買樓不宜借貸逾70%之原則，故認為讀者不應再買樓。

樓齡30年未算高，再過一個時限先進入抵押力下降之區間，故讀者毋須擔心下手買家接貨，係咪造唔盡30年按揭而影響出價。

反而讀者自己五年後便45歲，借貸力於當時到頂，及後下降。 至於沽走屯門細單位套現約100萬元，筆者認為此金額改變不了大局；加上如「辣招」未撤，讀者再買樓要畀十幾萬元印花稅和雜費，咁重成本實不宜將手上樓賣走。

由於出發得遲，退休無憂之實現性不高，惟有兩點可考究，一是讀者自己未買樓，可九成上會。 二是如學別人偷偷將報稱自住樓出租，讀者可只付10%之情況下找到租客幫手供樓，變相只付幾十萬元，就可換到退休多間屋。 當然有人問，如果買後樓價跌，成為負資產怎樣辦？ 首先，筆者唔係叫讀者依家買。

再者，要自己買完樓，仲有相等當時樓價之20%現金淨在袋；加上樓價比高位回調20%先買。 緊守此兩條件先出手買樓，可保免陷險境。 按此兩條件買樓，就算買家入手後就算遇上1997年之跌市，仍保未陷負資產。

1997年樓市是先跌40%、到1998年彈一彈，然後再跌至2003年，跌幅約30%至40%。 若在高位調整兩成之後買樓，而自己又有20%樓價相等之現金在手，重係九成上會，換言之，樓價要一買即再跌30%，亦即樓市一至兩年內出現50%的跌浪，才會令買家失預算。

故筆者建議用此兩條件，加埋借貸力用不逾70%才加碼入市，可享高安全系數。 而上一次出現此機會為2016年初，中原城市指數由146點向下跌約20%，若讀者心儀500萬元住宅，而手上有100萬元cash即可買。 當然，讀者目前未有條件即刻買樓，這個時候可將股票及儲蓄投資疊增後有8厘年回報之債基收息。 如此等跌市出現，話唔定等得兩年，已多20幾萬元作首期。

諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」