2021年近萬伙二手半新樓SSD將鬆綁 日出康城兩房比11月跌價約5%成交 大埔白石角成另一供應重鎮
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
據統計，2021年共涉近10,000個半新樓單位可以鬆綁SSD，而市場最焦點一定是鄰近鐵路站的新盤，當中位於將軍澳日出康城，一直是市場焦點的鐵路項目。
將軍澳區戶型多元化
以往區內一直由大單位主導，但近年來康城的住宅戶型供應日漸多元化，除吸引家庭客外，不少上車客及投資者亦日漸增多。更重要的是，日出康城商場於2020年8月終於開幕，總樓面達48萬平方呎，相信商場能成為區內的購物新熱點，配套更完善，區內物業價值自然更理想，更具吸引力。
事實上，單計第六期LP6已供應2,392伙，於2021年初SSD綑綁期屆滿，項目提供的一房戶，最細面積由289平方呎起，為歷來日出康城最細的戶型，兼首次有單位面積低於300平方呎。而區內最大單位亦在該屋苑，為五房間隔單位，是日出康城已開售各期中面積最大的頂層特色戶，面積約2,800平方呎，連私人電梯大堂、天台及私人空中泳池。
LP6於新年長假期內，暫已售出三伙一手單位，其中1座63樓A室，實用面積2,555平方呎，平台面積584平方呎，成交價5,314.4萬元，料日出康城屋苑歷來次高紀錄，折合呎價20,800元。
另同區第五期MALIBU共提供1,600伙，亦將於2021年初SSD綑綁期屆滿。發展商日前重推一伙一房單位，錄得34組買家到場登記，實用面積369平方呎，以695萬元售出，平均呎價18,835元，買家為區內投資客。區內第四期晉海，日前亦有SSD綑綁期屆滿的二手成交個案。
利嘉閣地產首席分區董事溫錦駒稱日出康城4A期晉海1B座低層B室，實用面積約624平方呎，三房間隔，望西南園海雙景，日前以1,031萬元沽出，實用呎價約16,522元。據悉，原業主於2017年10月，以約824.9萬元購入單位，持貨三年SSD期滿，現轉手賬面賺約206.1萬元，物業升值約25%。
另同屋苑2A座低層D室，實用面積473平方呎，屬兩房間隔，據悉，單位原以810萬元放盤，吸引租樓人士「由租轉買」上車，成交價780萬元，減價3.7%，實用呎價16,490元。資料顯示，2017年10月原業主斥資630.7萬元一手購得，是次轉手賬面獲利149.3萬元，升值約24%。
翻查資料，屋苑對上同類間隔的2A座低層D室，在11月中以823萬元沽出，呎價17,400元，是次相隔僅一個月，同類貨跌價5.2%。
大埔成另一供應重鎮
除日出康城外，大埔白石角合共逾3,200伙也於2021年SSD綑綁期屆滿，成為另一個供應重鎮。由於近年同區的新項目都受限量地限制，規定最少提供一定數目單位，令區內開始提供中小型單位，甚至是市場最注目的開放式單位。其中位於科進路12號的項目雲滙，共提供1,444伙，分兩期發展，第一期設有六座，提供804伙，開放式單位有105伙，實用面積由277至357平方呎，佔比13.1%。
第二期合共提供640伙，單位的實用面積介乎284至1,126平方呎，間隔涵蓋開放式至三房單位，標準戶以兩房為主，佔供應量48%；開放式及一房戶則分別各佔供應量約11%及約14%。另外，位於科進路16號的項目嘉熙，全數九座合共1,122個單位，標準單位由開放式至四房，以中小戶型為主。
當中兩房或以下細單位佔整體77%，並備開放式單位，實用面積由225平方呎起，為區內首度設有的開放式戶型，而且全數單位不設工作平台，實用見使。事實上，隨近年區內不少新項目開始提供中小型單位，令戶型日漸多元化，適合各類用家選擇，勢搶上車客市場。
不過，近期雲滙錄得首宗二手成交為大幅蝕讓個案。美聯首席高級營業經理梁仲賢指，雲滙2座低層1室，實用面積851平方呎，為三房間隔，以1,168萬售出，平均呎價約13,725元。資料顯示，原業主於2020年3月以一手價約1,565.8萬元購入，持貨僅約一年多，賬面蝕讓約400萬元，期間貶值約26%。另因持貨不足三年，需支付樓價10%的SSD「辣稅」，涉資約116.8萬元，總蝕讓金額516.8萬元。
而市區亦不乏大型項目，可於2021年綑綁期後屆滿，為觀塘市中心重建項目。整個觀塘市中心第二、三區項目共分為兩期發展，名為凱滙，合共提供1,999伙分層住宅，當中兩、三房戶佔供應量約85%。當中第一期提供1,025伙住宅單位；第二期則提供974伙住宅單位。項目於2018年底開始銷售，2021年底陸續屆滿SSD綑綁期。
趁轉按 高息轉低息按揭計劃
不少業主於近三幾年樓市高峰期「上車」，當中不少為一手樓花業主。隨SSD綑綁期屆滿後，不少小業主其實可趁現時的樓價仍處於高位時，為手上的物業作出按揭理財安排。事實上，業主可透過轉按，把幾年前的高息按揭計劃換成低息plan；同時，轉按也可以同時享有高息存款掛鈎戶口。
相對2014年前的舊plan比較少高息戶口，現時新的按揭計劃會有高息存款掛鈎戶口，如果有多餘錢放在這個戶口，便能有效節省按揭利息支出。另業主可以到銀行進行加按申請，作為應對樓市短期向下的按揭部署。而銀行為搶佔轉按客戶，一般轉會業主可獲取2%以內的現金回贈。如銀行一旦批出申請，業主可以最遲在兩個月期限內，決定是不是接受這個申請。
而在這兩個月內，即使申請者的收入和物業估價均下跌，銀行一般不會再次要求重新審批，變相是銀行給了一個兩個月零成本的按揭期權給予業主們。不過，當然不鼓勵濫用此項銀行服務，而且每到一家銀行申請按揭，信貸評級都會顯示「按揭查詢」。
此外，現時銀行對物業估價仍算是進取，可以先取得轉按甚至加按的批核。加按的現金用以支付新購物業的首期，這樣就可能在退休時有一層自住；一層收租。當然，如果在調整市進行加按，容易估價不足，銀行也會相對保守。
中原按揭董事總經理王美鳳指，自2020年第四季起，受惠於銀行結餘上升、拆息回落；加上樓價及樓市交投，在2020年疫情期間仍一直靠穩，銀行樓按取態漸轉積極。新批按息出現掉頭回落，推動銀行2021年放貸意欲，將較2020年積極，新批按息將在樓按競爭下，銀行按揭優惠亦有增加趨勢。
銀行估價貼市
此外，銀行估價亦貼市配合，即使銀行現時持續有在家工作安排，部分銀行審批進度亦較前加快，反映銀行樓按取態積極。她預計，2021年下半年，經濟復甦步伐將加快，發展商將加緊推售一手新盤步伐，收復2020年失地。二手巿場於樓市氣氛向好下，將繼續表現造好，低息環境料推動轉按套現個案亦略為回升，因此，相信可帶動整體2021年按揭市道回復正增長，按揭貸款金額可望回升約15%。
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