2017年樓市難預測 辣招太辣樓價未必跌

朋友： 「邊行得開丫，公司大把嘢做，你呢？」

代理： 「我同屋企人去日本玩一個禮拜，過咗年先返。」

朋友： 「咁爽？唔使開工咩？」

代理： 「個市靜到顛，去玩吓好過。」

朋友： 「係喎…靜到連發展商都唔敢開盤。」

筆者： 「記得舊年年底都係咁靜，你又去咗旅行，哈哈！」

朋友： 「有啲唔同嘅…舊年年底個市由升轉跌，氣氛好差。」

代理： 「直頭元朗世宙開盤，反應比預期好，先打破殭局。」

筆者： 「今年純粹靜…氣氛冇轉差，價錢不但冇跌，仲升咗添！」

朋友： 「唔知邊個新盤打頭陣呢？樓市唔知升定跌呢？」

2016年將快過去，這一年樓市大起大落。

今年年初，承接去年年底的跌勢，樓價繼續下挫。

記得當時幾乎所有的傳媒、專家、學者一致看淡，忽然間…所有負面因素盡數出來，甚麼加息啦，甚麼經濟轉差啦，總之講到香港好似冇得救咁，少則預測跌一、兩成，多則預測跌四、五成，部份熱炒的上車屋苑，400萬不到的上車盤，成交價跌近100萬，血流成河。

當時筆者冇睇得咁淡，多次專欄、網誌指出，市況幾差都有個底。

預期最多跌兩成左右，即是中原指數大約120點左右就會見底，呼籲想買樓的朋友把握機會出擊。不少同學都買到筍盤，除了我們熟悉的市區單幢樓戰場，多個大型屋苑如金獅花園、港灣豪庭、嘉亨灣等亦有成功撈底個案，至今已反彈兩、三成。當時新盤開價也很便宜，有同學在世宙、Grand Yoho等首批推出時低價買入，其後市況好轉，發展商不斷加價，Grand Yoho更由1.2萬加到逾1.5萬，還未入伙已經賺了兩成。

2017年變數更多，更難預測！

第一，講咗幾年的加息週期正式展開，但影響不會太大。

雖說香港現時的資金仍然充裕，過去兩次美國加息，香港銀行都沒有即時跟隨，然而美國加息步伐將會加快，終有一天都要跟，供樓成本上升，對樓價始終會有負面影響，不過由於環球經濟仍然未改善，筆者預期未來年幾，即使加息亦只會加息2厘左右，實際負擔不會增加太多。

第二，受到辣招影響，成交減少，但是樓價未必會跌。

之前筆者亦多次提出，是的…從理性、數據分析，又辣招、又加息、又增加供應，理論上應該要下跌，然而由於辣招太辣，買第二個或以上物業，一律要交15%重稅，令很多業主意識到，賣咗買唔番，將來會更惜售。

第三，新供應增加，但是價錢未必會便宜。

理論上，供應增加，樓價應該要下跌，然而事實又未必如此。一來，由於新辣招針對投資者徵收15%重稅，不少新盤為求搶客，都會包裝成為有稅務回贈優惠，然而羊毛出自羊身上，優惠多，樓價自然要調高。

還有，中資發展商顛價搶地，扯高成本，推高預期，若情況持續，或會抵銷供應增加的情況，令新盤價錢不跌反升。

第四，首置成為主要動力，傳統思維洗牌。

師傅教落，買樓要揀Location，市區樓最值錢，投資者要賺價、要賺租，經驗豐富，當然知道甚麼是寶。然而在政策扭曲之下，首置客成為主流，買樓的時候，更着重以自住角度出發，再加上缺乏實戰經驗，對市場認識不多，睇樓也不多，不懂得衡量甚麼是貴，甚麼是平，盲目高追一些熱炒屋苑，出現新界二、三線地區，呎價比市區還要貴的詭異情況。例如同樣一個樓齡30年，約280呎的細兩房單位，某新界區熱炒屋苑賣到逾400萬，租值約1萬；在市區竟然360萬就買到，租值約1.2萬。市場氣氛好當然沒有問題，若市場逆轉，要守的時候就見真章了。

第五，很多很多年青人忽然成功買樓…

當然不是忽然儲到首期啦！為了配合政府辣招，避免要繳付15%重稅，買家各出奇謀，當中最常見的是用子女、弟妹的名額買樓，又會有很多原本聯名買了物業的業主，例如兩夫婦、兩母子等，轉讓業權、拆名，空出首置名額，伺機買樓。不少無殼蝸牛忽然成為業主。

第六，越來越多人投資非住宅物業或海外物業

香港人其實很有錢，又唔係個個識炒股票，玩基金、玩債券，在資金沒有出路的情況下，預期不少投資者將會轉投非住宅市場，最近比較多人玩的是車位，比較簡單。比較資深的會嘗試挑戰工商舖，機會更多。此外亦有不少投資者轉戰海外物業，歐美、亞洲、大陸…都會成為新的焦點。