100萬元收息 正確及錯誤方法示範

本人今年40歲，月入約40,000元（有一半是兼職極不穩定），一家四口租住將軍澳區三房單位。本人持有2018年買入康城兩房半單位連車位，每月收租24,000元（有按揭260萬元）；太太（家庭主婦）持有2019年買入將軍澳兩房私樓，每月收租14,000元（有按揭350萬元），現金儲蓄100萬元。想請教如何買債或配置令資產增值，增加現金流。謝謝！

讀者尹小姐

讀者目前有100萬元，應該點用?首先，須學好執靚自己盤數，日後用來加按樓套現，或再買樓都有著數。執數方面，大致上是用公司出糧給自己，須借他山之石，幫自己增加現金流，此部分可跟筆者團隊商量。

逐步入手價格波動小的債基

讀者兩幢樓在將軍澳區，而且是以低成數上會，綁死了自己大部分現金。讀者的康城兩房半物業，僅欠按揭260萬元，保守計算，甩返出來可套現500萬元。對於自稱儲蓄能力低的讀者，是有必要做套現動作。若想再買樓，就當七成上會都好過目前狀況。

先講可套現的500萬元，如賣樓回籠，錯的方法，是拿錢到銀行問債基產品。筆者幾可肯定銀行會叫閣下用盡槓桿，因為用盡槓桿，銀行職員的佣金或會較高。
500萬元採取槓桿，每年可收息140萬元。每年付出融資成本63萬元，即剩下每年77萬元。投資500萬元，而每月收「租」64,000元，香港沒太多物業會做到。

這樣做的問題是一旦市況逆轉，就很易因為自身經濟狀況無法支撐便被call loan，最後或需要全沽手上的貨去還數。正確的方法，其實可逐步試，按市況去入手價格波動小的債基。價格波動小的債基，近月是與內地關連愈少愈好的產品。筆者講過有些債基近月年派息率達8厘以上，而沒有太多投資在中國債券上。

經營學生宿舍收租

至於不想要價格波動，就等一個低位入手直債吧！直債到期保本；而債基就不保本，但月月派息。兩者可以混合用。至於現金儲蓄100萬元，其實亦夠讀者攪學生宿舍。

讀者甩名後，可分配100萬元去經營學生宿舍。以買入650萬元樓，130萬元上會，月供約20,000元。將單位間隔四個房間，就當月月保守收租6,000元，每月總計收租24,000元。而租金更可隨通賬上升而加租，如此運用金錢去幫自己日後製造收入，才方為上策。