「龍床盤」屯門菁雋開售日幾乎沽清 市區新界劏房新盤陸續有來｜樓市點睇 

撰文：朗晴 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

「龍床盤」屯門菁雋超購34倍

事實上，菁雋早前重推，合共收12,000票，超購34倍，成為單幢盤票王，大量有意購買細單位的準買家向隅。同時，差餉物業估價署公布，面積430平方呎以下的細單位樓價於5月創新高，按月升0.8%，較去年8月高位多0.7%。今年以來，細單位樓價累升逾10%。如果有意購買此類單位，未來在市場並不乏選擇，市區及新界皆有供應（見表一）。

恒基地產重心發展細單位新盤

當中，恒基地產（00012）近年十分積極參與舊樓收購，再重建為新盤細單位，旗下恒地營業（二）部更是銷售此類物業的主力。恒地營業（二）部總經理韓家輝早前表示，集團的重心發展區域大角咀利奧坊系列，暫有七期發展，總地盤面積逾11萬平方呎，樓面面積超過100萬平方呎。利奧坊系列，可謂是細單位的代表樓盤，當中，利奧坊‧凱岸全盤共提供514伙，實用面積介乎171至632平方呎。

大角咀利奧坊規模有增無減

最細單位是3樓L室，171平方呎，開放式間隔，較同系第一期 利奧坊•曉岸 最細戶172平方呎，少1平方呎。韓家輝續稱，利奧坊第三期單位類型與第一、二期近似，戶型都是以開放式至兩房單位為主，伙數約500間，計劃明年推出，即是大有機會再次出現不足200平方呎的細單位。

參考最近錄得的二手成交，利嘉閣地產高級聯度董事蔡詠詩表示，利奧坊•曉岸1座低層E室的開放式戶，實用面積約203平方呎，6月以450萬元沽出，折合實用面積呎價約22,167元。原業主於2015年11月，以約357.7萬元購入上述單位，持貨約四年，現轉售賬面獲利約92.3萬元，升幅約26%。即是450萬元，是參考的入場門檻。

投資收租開放式細單位

如果想投資收租，現時市值租金約12,000元水平。代理表示，利奧坊•曉岸由1座中層開放式戶，實用面積198平方呎，近期以月租12,500元成交，平均呎租63元。至於業主以2016年購入價近400萬元，現可享租金回報率約為3.8厘。

值得一提的是，恒地原先預計利奧坊整個系列將提供約2,000伙，但隨著區內陸續有舊樓併購進行，未來恒地的利奧坊規模只會有增無減，大有機會出現更多期數及提供更多住宅單位。市場人士估計，大有可能繼續以細單位為主，即是未來兩至三年，該類細單位新樓陸續有來。同系尖沙咀德成街項目，將於今年底至明年初推出，相信都是以中小型單位作主導。

將軍澳石角路項目明年推出

另一方面，在鄰近將軍澳日出康城的澳第85區石角路發展項目，相信亦是一個未來焦點細單位新盤，發展商為九龍建業（00034）。
九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永早前表示，石角路發展項目定於明年推出，提供逾1,500伙，總樓面面積逾40萬方呎，戶型以開放式、一房及兩房單位為主。

翻查資料，該項目已於2017年中完成11.6億元補地價，每平方呎補地價逾2,200元。曾於2016年就項目向城規會申請加建單位，由原先666伙，大增1.28倍至1,518伙，平均每伙約342平方呎（建築面積），較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。楊聰永指，開放式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。但隨時有機會細絕同區樓盤。

參考同區細單位的二手成交，將軍澳SAVANNAH第2A座低層F室，實用面積310平方呎，屬一房間隔，以628萬元沽出，實用呎價20,258元，原業主於2016年5月以391.8萬元買入，剛鬆綁「額外印花稅」（SSD）轉手賬面獲利約236.2萬元，單位升值約60%。

至於租金方面，中原地產副分區營業經理柯勇表示，將軍澳 MONTEREY的6A座高層E室，實用面積373平方呎，屬一房連開放式廚房間隔，6月以17,500元租出，折合實用呎租約47元。業主於4月以793萬元一手買入，料可享約2.6厘租金回報。同時，將軍澳日出康城晉海及晉海II，有機會在下半年入伙，關鍵日期分別是10月底及12月底。代理指現有約50個預租盤，入場盤為實用面積339平方呎的一房戶，月租約16,000元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，「納米樓」現時一定仍然有需求，但需求大的原因是按揭成數被限所致，令希望上車的買家不得不買入細價的「納米盤」。不過，他提醒投資者，當樓價上升，「納米盤」才會跟隨大市漲價；然而，中美貿易戰不明朗，樓價升幅或會收窄，屆時「納米盤」的升勢便成疑。

十優港姐麥明詩青睞龍床盤

下半年一手市場首個焦點新盤，一定是剛於週日（7月14日）重推的菁雋，獲十優港姐、藝人麥明詩聯同家人青睞，市傳以逾600萬元連掃三伙。麥明詩早前與家人在菁雋的售樓處現身，據代理消息指，麥氏一家共購入項目三個單位，包括至少兩個實用面積134平方呎的高層開放式單位。

麥明詩接受傳媒訪問時表示，今次主要是幫助在屯門醫院任職的哥哥上車，但詳情不便透露，並稱： 「上車很困難，要一步一步進行，會繼續努力工作。」而麥明詩於2016年出席一個新樓盤宣傳活動時，曾經表示： 「大學生畢業，窮盡一生精力去負債買樓，其實十分悲哀」，並指買樓不一定要買新樓，舊樓只要花多點心思，亦可以成為理想居所。

開放式單位佔近八成

事實上，由佳源國際控股（02768）與「舖王」鄧成波持有的菁雋，由於項目開放式單位佔近八成，並以實用面積只有128平方呎的開放式戶，面積稍細於車位，為全港最細的上車新盤單位。整個項目共有356伙，其中開放式單位佔276伙。近日重新推出的單位實呎面積介乎128至416平方呎，以最高22%折扣計，折實售價由173.8萬至840.1萬元，入場開放式單位為16樓31室，僅128平方呎，折實售價約173萬元。已屆現樓，買家購買後，短期內可收樓入住。

至於收租客亦毋須等待太長樓花期即有租金收入，可以近乎即買即放租，而且鄰近有大學，大有可能吸引不少學生租住。參考同區內近期細單位租務成交，屯門時代廣場獲一名學生客以預繳一年租金方式，承租屋苑一房單位。

美聯物業營業經理曾祥聰表示，租出單位為E座低層03室，實用面積約325平方呎，業主叫價約9,500元放租約半個月，吸引學生客以預繳一年租金方式承租，議價後最終以8,800元成交，實用呎租約27.1元。業主於2010年7月，以約160萬元購入上址，現享租金回報約6.6厘。