點唱淡都冇用 1個原因 樓價 無得跌

然而， 樓價 指數同樣破頂，分析師認為供應數字未有到位，巿場一窩蜂置業，令 樓價 升勢未有放緩跡象。近期多個新盤訂價進取，正是反映發展商看好後巿。

文：劉平

中小型單位比率升至72%

運輸及房屋局數字顯示，截至2017年3月底止，本港未來三、四年的一手私人住宅潛在供應量，預計為96,000個單位（見表），屬自2004年9月起每季公布供應數字以來的新高。

潛在供應中，新盤未售出的貨尾佔8,000伙，按季增2,000伙。興建中但仍未售出或未發售的樓花共61,000伙，以及27,000伙隨時可動工的熟地。運輸及房屋局透露，未來新供應將以中小型住宅主導。估計有68,900伙屬於實用面積少於753平方呎的中小型單位，較上一季再多2,000伙。中小型戶比例佔整體供應量72%，按季增加1個百分點。

當局預計未來數月將有11幅住宅用地轉為熟地，可額外提供約10,300伙。潛在總供應量保持高企，樓花銷售正追趕新屋供應，反映發展商積極賣樓。

在供應增加的同時，官方統計數字亦同樣創新高。差餉物業估價署資料顯示，3月全港私人住宅 樓價 指數錄319.8點，按月升2.07%；已連續12個月上升，累積升幅17.83%。

差餉物業估價署資料反映，中小型單位 樓價 升幅有加快跡象，面積約1,076平方呎的單位售價按月升2.13%；跑贏大面積單位（1,076平方呎以上）同期升幅的0.6%。

當中，A類物業（431平方呎以下）售價按月升2.44%；B類物業（430至752平方呎）按上月升1.83%；C類物業（752至1,076平方呎）升1.86%。

落成量估錯數2016年少20%

對於供應與 樓價 同時破頂的怪現象，資深投資者林一鳴認為，過去十年的供應量預測常有偏差，未能反映發展商投不到地、成本上升、審批緩慢了等問題，令最終私樓供應量低過政府預估。

翻查資料，本港實際落成量誤差巨大。以2016年為例，差餉物業估價署原本預測私樓落成量達18,000伙，而最新數字反映實際落成量僅14,600伙，較預期少近20%。

統計過去30年本港私樓落成量，在1987至1996年年均落成量29,900伙。

第二個十年（1997至2006年），年均落成量則回落至24,800伙；最近一個十年（2007至2016年），年均更跌至只有10,900伙。

根據差餉物業估價的《香港物業報告2017》，2017及2018年的預測落成量，分別為約17,120及19,530伙。

林一鳴指出，即使今次（96,000伙）供應可以達標，但本港每年平均的20,300伙私樓供應量，不可能應付市場的剛性需求。

而巿場最大的供應來源應是來自二手市場，惟港府推出「辣招」，令二手放盤萎縮，導到 樓價 乾升。

新盤3,120伙短期爭客

供應大增似乎未有影響發巿民入巿意欲，發展商方面則繼續加價。本週三屯門（5月3日）新盤珀御開賣第三輪38伙，巿場消息指單日售出37伙。

發展商隨即加推38伙應巿，折實價介乎約409.6萬至642.4萬元，呎價介乎13,216至14,468元，折實平均呎價為13,823元，與首批價單折實呎價12,748元相比，累積加價8.4%。

踏入5月，發展商推盤步代有加快跡象，短期內擬開售的四大新盤，包括恒基地產西營盤翰林峰（645伙）、長實地產荃灣海之戀（970伙）、啟德天寰（822伙）及新鴻基地產元朗峻巒新一期（683伙），短期可供發售的全新項目將達3,120伙。

巿場分析認為，雖然供應及落成量都有所增加，然而當屯門新盤呎價升至14,000元水平時，巿區新盤訂價將更進取。