400萬月產40,000元收息 高薪專業人士提早退休

你好！先生47歲，專業人士，月薪12.8萬元，名下有自住的四小龍單位，銀行估價800萬至850萬元，尚欠按揭300萬元；太大45歲，半退休，月入35,000元，有薪金證明，太太持有市區三房居屋單位，無補地價，估值600萬元，無按揭，現時是屋企人住。另有100萬元收息基金，每月收息6,000元，並有年金作扣稅，手持50萬元現金。

一個讀國際學校的小朋友；加上工人、養車、四大長老要供養，扣除每月支出，每月平均可儲約20,000至30,000元。有想過賣出兩個單位去外國生活和退休。這年紀還可以在外地找到工作，當然收入大減。依本人現時的經濟狀況，六至七年後，能否有能力提早退休？

讀者何先生

筆者建議讀者多產出被動收入，才考慮離開香港，令他日更有選擇。讀者這年紀，如果四大長老一旦入醫院，自己既要兼顧適應外國生活，又要回香港兩邊走，很大壓力。首先，不如先快搞好錢的問題，再看如何陪小朋友出國。讀者已買一些收息基金，年息收約6.7厘，過去收息基金表現不好；惟近日基金價格於低位慢慢回升，不妨趁有訊號時加注再買。

賣居屋投入債期及套房

第二件應該做的事，是賣出居屋，就算有家人住都要賣走。賣走了未補地價居屋，應可收回至少500萬元資金。這筆錢可去收息或買樓收租。若買樓收租，用收回來的租金，夠反租一間屋給家人。因在居屋供應量增加，以及50年擔保期令舊居屋都可30年上會下，對持有居屋不利。

筆者套現後，就會去買些較細及舊一些的單位，經營學生宿舍或劏房。樓價下調，很多洋樓都是每平方呎7,000元，即一間440平方呎洋樓，可間開四間套房出租，市場價約300萬元。假設讀者以300萬元full-paid，買入一個物業，現時月租一間房約5,500元，440平方呎夠間開四間套房，即每月收租22,000元。加上洋樓的差餉及管理費便宜，月正現金流為20,800元（22,000-500-700元）。

讀者手持400萬元，最簡單以當中的300萬元做套房或宿舍；另100萬元投入債基，槓桿後有10厘息，即月收息9,000元，總計每月料收近30,000元（20,800＋9,000元）。若再去得盡一點，夫婦每人一間套房收租，將400萬元分散投資：150萬元做套房、150萬元做學生宿舍，各收15,000元月現金流；另100萬元債基槓桿，收9,000元月現金流。在樓巿「撒辣」後，夫婦不用繳付7.5%高印花稅，亦可一人持多於一間住宅，即400萬元現金，可產出近40,000元月正現金流。