香港優質貨倉租賃市場展望

根據戴德梁行研究部的數據，香港優質貨倉（樓底高度達4米以上，樓板承重量超過每平方呎250磅）的平均租金在2024年第三季達歷史高位的每平方呎15.2港元後，已下調至2025年首季的14.2港元，在短短半年內租金下跌約7.2%。同時，優質貨倉的空置率也由半年前的7.8%上升至8.2%，在無新供應的情況下，顯示市場需求明顯轉弱。

目前，香港整體優質貨倉的總存量約為3,530萬平方呎。在2020至2022年間，空置率一直維持在3%左右的極低水準。然而，隨著2023年位於香港國際機場的菜鳥智慧港落成，該項目面積達400萬平方呎，未能在落成前租滿，導致2023年底整體空置率攀升至7.5%。

儘管在2025及2026年沒有新優質貨倉項目落成，我們已知在2027及2028年將有三個大型優質貨倉項目分別在葵涌及青衣落成。這些項目包括由ESR和華懋集團合作發展位于葵涌地段531的項目，總樓面面積約150萬平方呎；由現代貨櫃碼頭公司興建位於2號貨櫃碼頭的新物流中心，總面積約500萬平方呎；以及星加坡豐樹即將動工位於青衣的新物流中心，面積約250萬平方呎。這三個項目均屬於優質貨倉類別，且設有直達貨場的車路，單層樓面面積均有數十萬平方呎，地點全在香港的核心物流區，預計將為物流業提供更多新型及優質的倉儲空間。

然而，這三個項目總樓面面積接近900萬平方呎，佔現有總存量的25%。未來幾年，整體優質貨倉的可租面積將大幅增加，對租金構成下調壓力。新項目業主需提供優惠租賃條款以吸引大型租戶整合及搬遷，而現有業主則需適當調整租金及租賃策略，以留住租戶。在良性競爭及租金成本下調的情況下，將有利於香港整體物流業的長期健康發展。

最近，美國政府引發的貿易戰對全球的生產商、供應鏈及物流業造成了廣泛影響。筆者接觸的一些在國內擁有生產線的廠商表示，需重新部署生產線的位置，並計劃加快在東南亞國家設廠，但同時也需考慮當地的法規、人力資源及上下游供應鏈等問題。美國政府的關稅政策變化無常，導致許多生產商採取觀望態度，連帶影響到處理貨品運輸的物流商。若貿易戰持續，物流商將採取較為保守的策略，預計新貨倉租賃活動將會減少。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝